la burbuja vista desde guatemala

Detrás de la "magia" inmobiliaria
September 11th, 2007 by Paulo De León
por Paulo De León, CABI

La academia ha producido varios estudios, investigaciones y papers relacionados con el tema inmobiliario en EEUU. Particularmente en el seminario organizado por la FED en Jackson Hole, el cual ha sido mencionado en los posts anteriores. Así que me ha tocado mucho que leer, pero mucho que aprender. Los temas relacionados al sector inmobiliario son el ciclo económico, la política monetaria y la razón real detrás de la burbuja, éste último de R. Shiller.

Los siguientes puntos vienen de la lectura del mismo:

a) Las burbujas inmobiliarias se han repetido en la historia. La gran depresión fue una de ellas.
b) Los primeros indicios de la actual se dieron en 1998, cuando los precios reales de las casas en California subieron más de 10% en un año.
c) Luego se propago al Este en la Unión americana y al resto del mundo. Hoy están confirmados: Australia, Canada, China, Francia, Irlanda, India, Italia, Corea, Irlanda, Rusia, España, Sudáfrica, Holanda, Noruega e Inglaterra. Lamentablemente, Shiller no mira en latinoamérica (región de poca importancia en el mundo), porque sino la lista se alargaría. Si llama la atención que el fenómeno es global, un factor más a considerar en la era de globalización. Se generalizan los gustos, manias, oportunidades, etc.
d) La subida de precios no fue originada (contrario a lo que piensan muchos) por el aumento de los costos de construcción, los cuales han subido muy por debajo del promedio de lo que lo hicieron las casas.
e) La subida es explicada por el efecto psicológico manada de las personas, Shiller lo llama una epidemiam con características irracionales. La percepción de que los inmuebles son una inversión de ganar o ganar gatilló una psicosis por los inversionistas y personas. Esto lo confirmo yo, las personas creen que los inmuebles nunca bajan de valor lo cuál es un mito. Creanme si pierden valor, en especial si los descuenta por inflación.

Para ayudarlos piensen en el valor de los inmuebles tras las expropiaciones de Chavez en Venezuela, o cuando llegaron los talibanes en Afganistan o de Hussein en Iraq. O que tal de Fidel en Cuba o los comunistas en Rusia tras la revolución bolchevique.
f) Las expectativas de las personas sobreoptimistas de que los precios suben y subirían en el futuro tienen características de especulación que responde a factores psicológicos, sociológicos y de alucinaciones, pero no económicos. Finalmente, cuando las expectativas no se cumplen, se empieza a corregir (estallar) y retomar valoraciones económicas.



http://ca-bi.com/blackbox/?cat=2

Sin ver el fondo todavía
September 4th, 2007 by Paulo De León
Por Paulo De León, CABI

La crema de la crema de economistas y policy makers monetarios se encuentran reunidos en el precioso lugar llamado Jackson Hole, Wyoming. Los más de treinta banqueros centrales y sus staffs de investigadores se han concentrado en el tema de moda: Bienes Raíces.

Aqui lo hemos abordado ampliamente y sus posibles consecuencias con la economía. El crash en el mercado de crédito, ligado al de Bienes Raíces, en ésta fase inicial por el segmento más riesgoso está siendo limitado "por el momento". Pero como dice el prestigioso economista, Robert Shiller, autor de varios libros y papers económicos financieros. El riesgo de que los precios caigan substancialmente es alto. Shiller es el creador de los más usados índices de precios de bienes raíces conocidos como S&P Case-Shiller Indexes, los cuales sirvieron para el lanzamiento de los primeros derivados de casas. Dichos instrumentos servirán para que las personas y empresas puedan cubrir los riesgos de caída de precios.

En la conferencia de Jackson Hole, muchos papers han girado en torno al tema. Y es que como dice Shiller, la subida de precios y el boom en Bienes raíces en EEUU ha sido el más grande y fuerte en la historia. Pero no sólo allí dice, también Europa, Asia y a nuestro parecer Guatemala.

Las cifras que hemos recopilado en las últimas semanas nos llevan a pensar que el Boom local es de una magnitud sin precedentes. Sólo para darles un dato, en 2006 se pidieron permiso para la construcción de más de 2 millones de metros cuadrados. Y eso que no cuenta las construcciones no registradas o informales (no avisan a las munis).

Tanto la opinión de Shiller como la del paper más influyente de la conferencia de Leamer, todas las recesiones de la historia reciente han sido lideradas por el sector construcción. Ninguna recesión del sector ha dejado de ser acompañada por el resto de la economía. De hecho la Gran recesión fue liderada casi 3 años antes por la brusca caída del sector construcción. Esto lleva a una secuencia de la siguiente manera: primero se va bienes raíces, luego consumo (autos y comercio) y termina con el sector industrial.

Por si no cree ésto, oigalo directamente a Shiller en ésta entrevista de Bloomberg. Si quiere ver los papers, simplemente pídalos con gusto se los hago llegar. La conclusión, hay una sensación de preocupación y miedo, la magnitud de la burbuja y su explosión puede (no es una realidad es una probabilidad) degenerar en algo de proporciones mayores. Nos hemos encontrado con dos argumentos para decir que aquí en Guatemala no nos afectan los ciclos económicos. Primero, el dinero de lavado del narcotráfico y segundo, las remesas. Contesto la segunda primera, los salarios de nuestros compatriotas no es libre de riesgo, es cíclico. Y la primera, siempre la contesto de la siguiente manera: si eso fuera cierto, Colombia sería Suiza. Colombia ha vivido recesiones y desaceleraciones en las últimas décadas.

Y aquí un axioma: las fuerzas macro son fuerzas macro, no hay como detenerlas. A lo mejor suavizarlas pero nada más.