CAUSAS Y EVOLUCIÓN DE LA CRISIS HIPOTECARIA DE 2007

CAUSAS Y EVOLUCIÓN DE LA CRISIS HIPOTECARIA DE 2007


Dr. Sergio Nasarre Aznar, Profesor de Derecho Civil, Universitat Rovira i Virgili. Investigador Grupo Eurohipoteca sergio.nasarre@urv.cat




Después de unos años de boom hipotecario e inmobiliario, ha estallado en Estados Unidos la tercera gran crisis hipotecaria de los últimos años. Vemos, pues, los antecedentes históricos, causas, consecuencias y afectación en Europa y en España de esta nueva situación hipotecaria mundial.

Antecedentes históricos
La primera crisis se sitúa en los años 80 y primeros 90 con la quiebra de más de 2.000 entidades de crédito en Estados Unidos provocadas precisamente por una importantísima crisis hipotecaria relativa al "lending long, borrowing short", es decir, a la financiación hipotecaria deficiente (esencialmente depósitos) seguido de un dramático descenso de los precios de los inmuebles. La segunda, en el año 2004, las entidades en las que se había depositado la confianza de evitar otra crisis, las Agencias Federales Fannie Mae y Freddie Mac entraron en una profunda decadencia que provocó la intervención de Alan Greespan en el Senado de los Estados Unidos. Estas Agencias tenían que comprar las hipotecas de los bancos regionales y colocarlas en pools para poder titularizarlas y emitir sobre ellas -MBS (bonos de titularización hipotecaria)- más rentables gracias al apoyo implícito del gobierno de los Estados Unidos. Ello provocó una profunda reestructuración en estas entidades que manejan la inmensa mayoría del mercado secundario de hipotecas (negociación con créditos hipotecarios) de los Estados Unidos, refinanciando las performing mortgages (aquéllas que cumplen los estándares que las Agencias requieren, es decir, teóricamente las mejores hipotecas, que eran en 2006 el 77% de las hipotecas en USA). Y la tercera; con este mercado de las prime mortgages afectado, sólo le quedaba el turno a las sub-prime (que representaban en 2006 alrededor del 15% del mercado hipotecario, cuando en 2003 eran sólo el 4%), es decir, a las "peores" hipotecas, entendidas como las de mayor riesgo. En agosto de 2007 las ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos se han duplicado respecto de 2006 y han quebrado al menos 20 instituciones de crédito que concedían hipotecas sub-prime, como el banco New Century Financial Corporation. Las sub-prime son aquellos créditos hipotecarios con altos loan-to value, es decir, tasaciones inmobiliarias "poco cuidadas" e hipotecas demasiado generosas concedidas a deudores hipotecarios con ingresos poco regulares —al estilo de las NINJA mortgages: no income, no-assets, no-job— y más del 50% de los ingresos dedicados al pago de la hipoteca.

Causas
El comienzo del aumento significativo de impagos de hipotecas sub-prime en los Estados Unidos (finales de 2006), después de una época de burbuja inmobiliaria, con la consiguiente quiebra de entidades concesionarias de hipotecas sub-prime, debido a la subida del tipo de interés. Ello ha arrastrado a la titulización hipotecaria y a la consiguiente mundialización de la crisis (julio de 2007) a través de la inversión en fondos de riesgo (hedge funds) de entidades de crédito y otras entidades de fuera de USA. Según la investigación que ha iniciado la Comisión Europea (agosto de 2007) en toda la crisis parece que han tenido un papel decisivo las agencias de rating que, al no reaccionar y prever con tiempo, han permitido indebidamente (responsabilidad) que los inversores mantuvieran la confianza en el mercado hipotecario americano, agravando la crisis significativamente. Es decir, les habían invitado a invertir en MBS emitidas sobre pools de sub-primes, sin valorar suficientemente el riesgo (default y liquidity risk).

Consecuencias
En definitiva, desde los años 70, las Agencias hipotecarias americanas han estado emitiendo estas MBS privilegiadas que, además, han querido exportar a todo el mundo (especialmente a Sudamérica y Europa, con el afortunadamente fallido proyecto del European Mortgage Finance Agency –EMFA) y que forman parte de los activos comprados por muchos fondos de inversión europeos, confiando en que son valores estables y seguros. Además, también han adquirido MBS (con ratings muy bajos, como BBB) especulativas para añadir cierto riesgo a sus fondos, que ahora se ha desmedido, provocando pérdidas importantes a los inversores.

La Federación Hipotecaria Europea había señalado que las entidades de crédito españolas no diversificaban suficientemente sus productos hipotecarios para llegar a todo tipo de clientes. En esta línea, una doble reacción: las entidades de crédito o bien directamente o bien por medio de "otras marcas" se han lanzado a conceder sub-primes, asumiendo un riesgo importante, muy sensible a períodos de crisis financiera que puedan provocarse por una subida de tipo de interés. El mayor riesgo no sólo se ha asumido respecto a grupos naturales de riesgo, sino también a promotores con promociones inmobiliarias diversas. Este efecto inmaduro de nuestras entidades de crédito ha venido provocado posiblemente por el éxito coyuntural que habían tenido en estos últimos años los "chiringuitos" inmobiliarios e hipotecarios. Es posible que veamos a las familias enfrentarse a impagos debidos al sobreendeudamiento (tarjetas de crédito, créditos al consumo disfrazados bajo la hipoteca, grupos de riesgo, etc.) además de una ralentización de la construcción de viviendas, con la consiguiente pérdida de puestos de trabajo directos e indirectos. Si no suben los tipos y/o las personas no perciben crisis, el consumo se mantendrá, lo que contribuirá al mayor sobreendeudamiento, que podría agravar la crisis en un futuro. En cualquier caso, España, de darse una crisis debido a la subida de tipos, por su contexto financiero-económico sería más sensible que los USA en los siguientes aspectos:
a) España es un caso atípico en Europa por su inmaduro mercado de vivienda de alquiler (8%), que aquí se asocia a precariedad, y que todos los gobiernos han fracasado en mejorar, a pesar de existir fórmulas para profesionalizar y volver eficaz el mercado de alquiler, como los REITs o la institución del leaseholds modernizada. Con un cojín más amplio de vivienda de alquiler digna y valorada, la crisis hipotecaria no tendría tanto eco.
b) Mientras que en los USA el 48% de las sub-prime eran de tipo variable, en España el 99% del total de hipotecas que se han concedido en los últimos tiempos ha sido a tipo variable y, por tanto, más sensible a las subidas de tipos, sean o no sub-primes (y aunque éstas sólo representen, según S&P, el 3% del total).
c) El sistema de subasta inmobiliaria después de un proceso de ejecución sigue siendo poco transparente.
d) Las operaciones de emisión de deuda hipotecaria (cédulas y bonos de titularización hipotecaria) en España se han reducido sensiblemente en agosto de 2007, en lo que puede tener que ver la incertidumbre de los mercados hipotecarios mundiales (Expansión 21-8-07). En cualquier caso, a pesar de su calificación de rating, su regulación sigue siendo muy deficiente y no es previsible que mejore (de hecho, en ocasiones empeora) con la reforma de la Ley del Mercado Hipotecario prevista para finales de 2007.
e) El precio de la vivienda ha bajado en 13 provincias en los últimos meses (Elmundo.es, 17-10-2007). Esto lo sufrirán tanto los promotores (vivienda de primera mano) como los propietarios que adquirieron viviendas como inversión (segunda mano). Quizás esto es un hecho coyuntural, hasta que el ciudadano recupere la confianza en el mercado si no se producen más escándalos hipotecarios. Lo que sí parece es que en los EE.UU. la crisis hipotecaria todavía no ha tocado fondo, y así será por unos meses al menos.

De darse la crisis hipotecaria al estilo USA (hasta ahora, el peor de los escenarios concebibles), las consecuencias naturales podrían ser:
a) Generalización de las ejecuciones, primero, por préstamos personales debidos (tarjetas de crédito, créditos al consumo, etc.),
b) Y, luego, ejecuciones hipotecarias por impagos de rentas. Serán normalmente hipotecas de tipo variable, con más loan-to-value ratio y sin posibilidad de alargar más el préstamo, pues ya es a 30, 40 e, incluso, a 50 años vista, y sobre segundas residencias. Aunque parece no previsible a corto plazo que los tipos de interés superen el psicológico 6%, la ralentización del consumo llevará a la ralentización de la economía y ello tendrá que afectar necesariamente al PIB español de 2008, que ya se ha revisado a la baja según algunos estudios.
c) Consiguiente aumento de las casas a la venta en el mercado inmobiliario y por tanto su desestabilización (menos promociones, más crisis económica).
d) Aumento de los requisitos para obtener un préstamo hipotecario (lo que dificultará el acceso a la vivienda, si tenemos en cuenta el precario mercado de alquiler).
e) Y cambio en los hábitos de consumo e inversión. Cuanto menos liquidado y mayor dificultad en el acceso al préstamo, menos consumo; y reorientación del ahorro y la inversión desde los fondos más arriesgados por parte de los inversores a productos más estables, como los fondos más conservadores, la deuda pública y las imposiciones a plazo.

Algunas claves para evitar más problemas
Un consumo más responsable (más formación e información, más verídica y más transparente), mejorar el mercado de vivienda de alquiler y mejorar las garantías de nuestros valores hipotecarios para favorecer una óptima refinanciación, lo cual, por otro lado, no se conseguirá con la reforma hipotecaria proyectada a aprobar a mediados de diciembre.

Todo lo que se ha visto estos meses hace pensar en la globalización hipotecaria, en la que proyectos como el de la Eurohipoteca pueden aportar mayor certidumbre, seguridad y dinamismo al mercado hipotecario en España y Europa.