Sobre la vivienda, el mercado y la especulación--abril 2003

Sobre la vivienda, el mercado y la especulación
Artículo Completo!!

Seis hindúes sabios, inclinados al estudio, quisieron saber qué era un elefante. Como eran ciegos, decidieron hacerlo mediante el tacto. El primero en llegar junto al elefante, chocó contra su ancho y duro lomo y dijo: «Ya veo, es como una pared». El segundo, palpando el colmillo, gritó: «Esto es tan agudo, redondo y liso que el elefante es como una lanza». El tercero tocó la trompa retorcida y gritó: «¡Dios me libre! El elefante es como una serpiente». El cuarto extendió su mano hasta la rodilla, palpó en torno y dijo: «Está claro, el elefante, es como un árbol». El quinto, que casualmente tocó una oreja, exclamó: «Aún el más ciego de los hombres se daría cuenta de que el elefante es como un abanico». El sexto, quien tocó la oscilante cola acotó: «El elefante es muy parecido a una soga». Y así, los sabios discutían largo y tendido, cada uno excesivamente terco y violento en su propia opinión y, aunque parcialmente en lo cierto, estaban todos equivocados.

"Parábola de los Seis Sabios Ciegos y el Elefante".
Atribuida a Rumi, sufí persa del s. XIII.

Como en el antiguo proverbio, asistimos a un continuo flujo de informes y artículos sobre mercado de la vivienda que, como nuestros atribulados sabios ciegos, están «parcialmente en lo cierto». Sin duda, el mercado de la vivienda es un «elefante» por su tamaño y por la complejidad de sus perfiles, por lo que el modelo con el que analizarlo no es algo fácil de construir. Pero las aproximaciones parciales son siempre medias verdades que, como ocurre con las interpretaciones de los sabios del proverbio, también pueden verse como medias mentiras.

A pesar del cuadro de confusión creado sobre este asunto por tantas explicaciones excesivamente simplificadas y, como argumentaré a continuación, ciertamente interesadas; hay un hecho que destaca sobre todos los demás: los ciuda-danos de ingresos medios o bajos no tienen acceso a una vivienda digna o, si finalmente lo tienen, es a costa de hipotecar (en promedio) más del 40% del salario de toda una vida laboral. Pronto, emulando las creencias hindúes, tendremos que inventarnos alguna «reencarnación financiera». Ciertamente, la vivienda es un bien de primera necesidad por lo que no puede compararse a otros activos reales o financieros. Esta dimensión social escapa de los horizontes del análisis y de las preocupaciones de buena parte de los que se regocijan ante «las buenas perspectivas de rentabilidad del mercado inmobiliario». En este artículo pretendo realizar una breve panorámica sobre los mecanismos y los agentes que están detrás del extraordinario encarecimiento de la vivienda que estamos sufriendo, esto es, describir al tacto los complejos perfiles de un animal cuyas formas definitivas no conocemos.

El precio del suelo

Comenzamos por analizar el papel de la Administración, que yo definiría como una mezcla de paternalismo y posibilismo. Una ingente cantidad de dinero ha sido y es desgravada de los impuestos de los sufridos compradores de su ¿primera vivienda? Hasta la fecha, no se sabe si eso ha contribuido a aliviar la carga de los supuestos beneficiarios o bien a alimentar la propia espiral alcista de los precios, dada la gran rigidez de la demanda y la enorme facilidad que tienen los productores para aumentar los precios finales. Ciertamente, el sector de la construcción es demasiado importante como para permitir su caída en las fases recesivas del ciclo económico. Pero esta enorme transferencia de renta puede haberse transformado más bien en aumento de beneficios que en crecimiento de la producción.

Las administraciones locales, por su parte, han aparecido como las bestias negras del sector por la escasez de suelo que supuestamente, por incompetencia o por intereses no muy confesables, se ha generado en los último tiempos. Es un chivo expia-torio como otro cualquiera pero, puestos a anali- zar, vemos como la gran cantidad de suelo urbani-zable calificado recientemente por la Comunidad de Madrid (equivalente a 800.000 viviendas) no ha impedido el mayor aumento que se recuerda en el precio de dicho suelo. Decir que la vivienda se encarece sólo porque el suelo hace lo propio es algo muy socorrido pero carente de prueba. ¿Alguien se ha molestado en comparar los crecimientos del valor del suelo con los de la vivienda? Según un informe de BBVA y Tecnigrama, desde 1983 hasta hoy, toda la subida del precio del suelo en Madrid se ha transmitido, como mandan los cánones del monopolio, al precio final. Sin embargo, en esos 20 años, la diferencia entre los precios por m2 de la vivien- da y del suelo se ha duplicado. Es decir, que el suelo y la vivienda son dos burbujas una dentro de la otra: cuando la interior se expande, infla a la otra; pero la exterior también sabe inflarse sola, y de qué manera...

Es claro a estas alturas que los capitales que huyen de las malas perspectivas de la bolsa se refugian en el valor seguro del ladrillo. De manera que el fortísimo crecimiento del precio de la vivienda en los dos últimos años podría ser el resultado de una colosal transferencia de «aire» desde la burbuja bursátil a la inmobiliaria. Este hecho nos lleva a una dimensión nueva: no sólo estamos ante una enorme transferencia anual de renta sino ante la mayor de las transferencias patrimoniales que podamos contemplar. Año tras año, vemos cómo cientos de miles de familias se endeudan para poder adquirir una vivienda que otros consideran un mero activo con el que especular. Así, desde hace ocho años, hemos pasado de deber el 43% de nuestra renta disponible a estar endeudados en nada menos que un 84% de la misma. Las cifras asustan tanto que hasta la OCDE y el FMI, organismos nada sospechosos de alarmismo, nos han llamado al orden.

Pero lo cierto es que el valor de un piso en cualquier ciudad del país a fecha de hoy, medido en términos de los bienes a los que tengo que renunciar para comprarlo, es el doble que hace diez años según el Banco de España. Esta ingente corriente de renta real de unos grupos de población y de unos sectores a otros no puede pasar desapercibida. Una cifra tan abultada no puede ser el resultado sólo del libre juego de la oferta y la demanda, es decir, no sólo de los costes de producción, ni sólo del precio del suelo, ni sólo de las necesidades de vivienda y de la mejora de la renta y el empleo (tal como patéticamente predica el Gobierno). Ni siquiera puede ser únicamente el resultado de una mera fiebre especulativa de los últimos dos años. Sin embargo, igual que hace ocho siglos, cada sabio toca una de esas partes del paquidermo como si fuera la única explicación del problema.

La distorsión de los precios relativos que parece razonable concluir de esas cifras, tiene que tener algún efecto negativo sobre la correcta asignación de recursos reales y financieros en la economía. La ingente cantidad de recursos derivada hacia este sector y hacia este gasto no se dedica a otros bienes. ¿Alguien ha estudiado la responsabilidad de la subi-da de los precios de la vivienda a finales de los ochenta sobre la crisis de demanda de principios de los años noventa? Tampoco los fondos que financian este gigantesco «quiste» económico se dedican a otros fines, como por ejemplo a I+D y a innovación.

En cualquier caso, llamar «mercado» al mecanismo de asignación que ha generado ese disparate es una manera de hablar y; desde luego, conceptuarlo como un mercado de competencia perfecta resulta, más que una definición, un sarcasmo. Por otra parte, confundir el crecimiento desorbitado de los precios con fortaleza económica en el sector es como suponer que cuarenta grados de fiebre demuestran una salud de hierro. A pesar de que los precios de la construcción han batido todos los récords de crecimiento en términos reales, siempre se teme la llegada de una crisis en el sector hasta el punto de que, si sus precios crecen igual que la media de la economía, se habla de estancamiento. Se dice, con cierto descaro, que los promotores inmobiliarios «se han visto obligados» a trasladar al precio final de la vivienda los costes de las últimas reformas legales. ¿Es que sus «apretados» márgenes de beneficio les han impedido actuar de otra forma? ¿O es que hay una parte del elefante que no habíamos tocado?

Especulación, oligopolio, ¿no es lo mismo?

El totum revolutum que interesadamente se ha organizado alrededor de estas cuestiones no es una casualidad, es una necesidad. A la sombra de la especulación se ha generado una continua expectativa alcista de los precios que oculta un claro control sobre esas subidas. Y las expectativas acaban por cumplirse. ¿Es lógico pensar que las inmobiliarias digan que hay indicios de una bajada de precios? No, por supuesto, las inversiones especulativas en el sector son más madera para la locomotora. Pero el que tiene poder para fijar precios no necesita especular, simplemente sube los precios, esa es la gran diferencia. Y esto nos lleva a las grandes preguntas cuya respuesta podría arrojar algo de luz al asunto: ¿Cuál ha sido la evolución del margen de beneficio de las promotoras en las dos últimas décadas? ¿Cuál es la tasa de ganancia sobre el capital invertido en ese sector? ¿Qué parte del negocio bancario se justifica por el crecimiento exponencial de las hipotecas? Las estadísticas oficiales, no saben, no contestan.

La acción coordinada, de forma explícita o tácita, de un número reducido de empresas para ejercer control sobre los precios, la información y las ventas se llama oligopolio. Y los resultados de esa acción son de sobra conocidos: mayores precios. Mientras no tengamos una competencia real en el sector, no habrá más límites a las subidas que los que impongan los exhaustos presupuestos de los ciudadanos, los del Gobierno y sus desgravaciones fiscales o las reducciones del tipo de interés.

Tres válvulas para una sola olla

Esta es la ecuación del aguante de la olla a presión en la que estamos: Toda reducción del tipo de interés o todo aumento de las desgravaciones fiscales se trasmite, por el milagro físico de los vasos comunicantes, al precio final de la vivienda. Si aún de ese modo la presión es excesiva, se abre la válvula de la duración del crédito hasta 30, 35, 40 años. Esta transmisión de la presión la realiza con gran diligencia el sector bancario que al vender la hipoteca no habla de precios finales totales sino de la cantidad mensual a pagar y el número de años, así como de las deducciones de la cuota que cada año podrán practicarse en la declaración de renta. Así, el ciudadano de a pie no considera el precio, que es una cantidad desorbitada en la que no quiere ni pensar, sino lo que la benevolencia del sistema bancario y de la Hacienda Pública le van a tener a bien conceder como pago a final de mes durante el resto de su vida laboral.

Que este sistema sea sostenible en el tiempo sería, en principio, una verdadera casualidad. ¿Qué pasa si suben los tipos de interés? ¿Qué pasa si los precios bajan bruscamente? ¿Qué pasa si pierdo el empleo y me falta por pagar el 80% de la vivienda? ¿Y si un Gobierno decide que no puede permitirse esas desgravaciones fiscales? ¿Y si…? Es un reflejo de la sociedad de hoy: asumimos riesgos colectivos que nos negaríamos en rotundo a aceptar de forma individual. Quizá confiamos demasiado en que a nadie interesa que las cosas vayan mal. Después de todo, siempre ha habido una solución para los problemas puntuales que han ido apareciendo…; primero esas generosas desgravaciones fiscales, luego la bajada del tipo de interés, después se amplió el plazo total de la hipoteca. Ya se nos ocurrirá algo. Mientras tanto, las inmobiliarias y los bancos ganan dinero vendiendo el vapor que expulsa la olla: no nuevos productos, no nuevas calidades, no nuevos servicios. Los mismos bienes al doble de precio. Y una sociedad que se cuece a fuego rápido sin saber exactamente cuál es el límite máximo de presión al que puede someterse.

La puesta en venta del más de un millón de viviendas vacías, la puesta en alquiler de ese inmenso parque, la sana competencia de la vivienda de protección oficial (reducida a la mínima expresión en los últimos tiempos) podrían reducir la presión de la olla. Eso sí, a costa de la reducción de márgenes y ganancias que nos están obligando a estar a punto de reventarla.

A modo de conclusión

Los sabios ciegos con los que comenzaba discutían acaloradamente sobre un complejo problema del que todos tenían una imagen parcial, pero sincera. Los párrafos que preceden han tratado de poner encima de la mesa un espinoso asunto: quizá no todos los sabios que hablan sobre el mercado de la vivienda sean ciegos. Y lo que es peor: quizá no estén intere-sados en decirnos lo que ven. Eso cambia radicalmente las cosas. Convendría que nos explicasen mejor qué clase de elefante tenemos enfrente, no vaya a ser que nos aplaste a todos.


Jorge Bielsa. Universidad de Zaragoza

http://www.redaragon.com/TREBEDE/abr2003/articulo2.asp