no lo digo yo abril 2006(burbuja)

lunes 24 abril 11:24, ni aterrizajes suaves ni mesetas dijo http://www.cincodias.com/articulo/opinion/Larga/vida/ciclo/economico/cdscdi/20060424cdscdiopi_3/Tes/
Larga vida al ciclo económico (24-04-2006)
Hace unas semanas, el ministro de Economía, Pedro Solbes, comentaba que veía despejado el horizonte al menos hasta 2009. Esto supone tres años adicionales garantizados de notable crecimiento económico que, sumados a los que ya acumula el ciclo alcista iniciado en España en 1994, consolidan el que puede ser el periodo más largo de crecimiento ininterrumpido de la actividad en España. Aunque la vista no alcance tanto, los empresarios si tienen claro que la marcha de la actividad será positiva en los próximos trimestres, a juzgar por las opiniones vertidas en el Barómetro Empresarial que publica hoy Cinco Días.
En esta décima oleada de la consulta elaborada por Metroscopia desde finales de 2003 se consolida la mejora de las expectativas iniciada en el otoño de 2005, tras unos trimestres de moderado pesimismo. Además, la inquietud despertada por el nuevo Gobierno en la primavera de 2004, sólo amortiguada por la figura de Pedro Solbes como conductor de la política económica, ha quedado definitivamente atrás. Y el futuro puede consolidar para siempre la confianza en el marchamo de la economía si, tal como expresan, esperan y desean los empresarios, ha llegado el principio del fin del terrorismo en el País Vasco y en España.
nuestra conclusión: no se ven aterrizajes suaves ni mesetas por ninguna parte. la burbuja se está hinchando sin control. es más, está habiendo una aceleración final bestial tanto en obra nueva como en deuda hipotecaria. está muy, pero que muy alta la probabilidad de que, finalmente, haya un "ajuste brusco" como viene diciendo el banco españa en público desde 2/10/2003 (boletín económico de septiembre de 2003) . el gobierno está tan irresponsablemente echándole leña al fuego que nos preguntamos: ¿estaremos ya ante el inico de la campaña electoral?
lunes 24 abril 11:25, no lo digo yo 2 dijo Éste crece por retroalimentación hasta que, por cualquier razón, comienza a generalizarse entre los inversores institucionales la idea de que las cosas han ido demasiado lejos, y los precios demasiado alto, por lo que, como ya no cabe esperar ganancias sustanciales por revalorización, comienzan a deshacer posiciones, lo que termina por arrastrar al inversor privado al pánico y la burbuja revienta.
Ciertamente los precios inmobiliarios han crecido en España una barbaridad en los últimos años, y siguen haciéndolo, y hay también una notable presencia de adquisiciones especulativas, si bajo ese concepto incluimos las realizadas por residentes extranjeros, las efectuadas con fondos grises al adoptar el euro como moneda de denominación de billetes y monedas o las efectuadas por inversores que, mediante la inversión en inmuebles, tratan de eludir la desfavorable combinación de riesgo y rentabilidad que actualmente presentan muchos activos financieros.
lunes 24 abril 11:27, no lo digo yo 3 dijo Quedan asimismo pocas dudas acerca de que la restricción especulativa de suelo por los poderes públicos, que opera con fuerza entre nosotros, constituyendo no sólo un riesgo para el desenvolvimiento democrático y una invitación a la generalización de la corrupción (que, a juzgar por el intenso cruce de acusaciones y querellas al que asistimos diariamente, debe de ser masiva), sino también un elemento que ha jugado un papel relevante en el desencadenamiento de burbujas inmobiliarias en varios países, especialmente en Japón. Existen, por lo tanto, razones de cierto peso para temer que pudiéramos estar en España ante una burbuja inmobiliaria que podría estallar ante cualquier signo de alarma sobre la futura evolución de los precios, pero hay también signos que tienden a indicar que no hay tal burbuja o que, si la hubiera, carecería de la dimensión suficiente para que su pinchazo tuviera las consecuencias graves, generalizadas e inmediatas que se asocian a un estallido.
El principal de estos signos es que la inmensa mayoría de las viviendas se adquieren en España no por razones especulativas, sino por los servicios de alojamiento que proporcionan, servicios que es prácticamente imposible procurarse de otra forma, al haber sido ahogado el mercado de alquiler por una legislación hostil. Incluso en muchas de las viviendas que se adquieren por razones de inversión, la posibilidad de usar el inmueble como residencia, primaria o secundaria, por el propio inversor o por familiares juega un papel importante, y otras consideraciones de índole emocional pueden tener a veces tanta o más importancia a la hora de tomar la decisión que la propia inversión.
lunes 24 abril 11:28, no lo digo yo 4 dijo También en ello influye la situación legal de los alquileres: puesto que obtener rentabilidad por alquiler es difícil y arriesgado, se busca obtener rentabilidad no pecuniaria a la inversión, La vivienda es, además, por su iliquidez, un activo muy poco adecuado para la especulación a corto plazo, siéndolo mucho más como depLa clave para que los efectos del estallido no se trasladen rápidamente al núcleo duro, la vivienda principal, del mercado de viviendas está entonces en la capacidad y en la voluntad de resistencia de aquellos propietarios cuya vivienda está aún hipotecada. La primera equivale a la capacidad de pago de las cuotas, normalmente mensuales, del préstamo hipotecario, que viene determinada fundamentalmente por la estabilidad y la continuidad en la percepción de ingresos (y por ello, por el empleo) y por las condiciones financieras de los préstamos.
lunes 24 abril 11:29, no lo digo yo 5 dijo La segunda depende fundamentalmente del valor de mercado de la vivienda: la voluntad de mantener la propiedad tenderá a flaquear conforme ese valor desciende, acercándose al principal pendiente del préstamo hipotecario, o situándose por debajo de él. Los tipos de interés tienen una considerable influencia en ambas tanto de forma directa, ya que la cuota mensual a satisfacer es sensible a las fluctuaciones de los tipos y el valor de mercado tiende a moverse en sentido inverso al movimiento de los tipos de interés Esa tendencia del valor de los activos a evolucionar en sentido inverso a las fluctuaciones de los tipos de interés adquiere precisión matemática en el caso de títulos de renta fija sin riesgo, en los que la duplicación de los tipos de interés reducen el valor de mercado, la cotización, a la mitad., como indirecta, puesto que la coyuntura económica (y por lo tanto el empleo y las expectativas acerca de su estabilidad) también tiende a evolucionar en sentido inverso a la evolución de los tipos. Los tipos de interés nominales están actualmente en España en mínimos históricos y la los tipos reales son negativos o nulos en algunos tramos de la curva de tipos, entre ellas el tramo del Euribor, índice de referencia mayoritario para los préstamos hipotecarios, lo que determina que los tipos hipotecarios nominales estén actualmente en el entorno del 3 a 3, 5% . Por otra parte, los préstamos hipotecarios son de vencimiento largo, acercándose la media actual a los 20 años. Hay, por lo tanto, que esperar que, a lo largo de la vida de un préstamo hipotecario, haya momentos en que los tipos de interés alcancen niveles que dupliquen o tripliquen los actuales. La clave no es, por lo tanto, si va a ocurrir, que de eso hay casi total seguridad, sino cuándo, porque el cuándo es determinante de la magnitud de su impacto.
lunes 24 abril 11:29, no lo digo yo 6 dijo
La cuota mensual de un préstamo es comprensiva de intereses y de amortización y, lógicamente, es tanto más sensible a las elevaciones de tipos de interés cuanto mayor es la proporción de intereses que comprende. Y esa proporción es tanto mayor cuanto más joven es el préstamo, ya que desciende conforme se amortiza el principal; cuanto más largo es el vencimiento del préstamo, ya que los préstamos más largos amortizan más lentamente y, dado un plazo, cuanto más alto es el tipo de interés.
Veamos un ejemplo partiendo de una hipoteca de 100.000 Eur y supóngase que el tipo aplicable actualmente, del 3%, se duplica. En ese caso, la cuota del préstamo a 10 años aumentaría un 15%, la del préstamo típico, con 20 años de vencimiento, lo haría en un 30%, mientras que la del préstamo a 30 años aumentaría un 42% . Si, en su lugar, los tipos se triplicasen, alcanzando el 9%, la cuota del préstamo a 10 años habría aumentado un 31%, mientras que la cuota del préstamo a 30 años se habría duplicado, y la del préstamo con vencimiento promedio se habría elevado en un 62% . En los últimos años el vencimiento medio de los préstamos se ha alargado considerablemente y, debido al "boom" inmobiliario, hay además una alta proporción de préstamos muy jóvenes, factores ambos que incrementan el riesgo asumido por las familias, ya que una familia media, que puede normalmente afrontar sin graves problemas una elevación de la cuota mensual de la hipoteca del 15%, experimenta problemas creciéntes, que llegan a ser graves, para afrontar elevaciones del 50, 75 ó 100%, menos improbables en préstamos jóvenes y largos.
lunes 24 abril 11:29, no lo digo yo 7 dijo Además quienes buscan vencimientos más largos (y cuotas más bajas) suelen ir más apurados, por lo que están en peores condiciones de afrontar elevaciones en la cuota. Por todo ello, si la elevación de los tipos se produjera pronto –de lo cual no hay indicios, dado el pobre estado de las economías europeas- cabría temer que una proporción no desdeñable de familias se enfrentase a serios problemas para pagar la cuota mensual, lo que llevaría a que aumentasen los niveles de morosidad de las entidades de crédito, debilitando su balance. Ello puede tener un mayor efecto sobre los mercados financieros si -como ocurre actualmente con Fannie Mae y Freddy Mac en Estados Unidos, aunque por razones distintas- se ven afectadas entidades que utilizan préstamos hipotecarios como colateral último de sus emisiones y terminaría por traducirse en un incremento de las ejecuciones de garantías. A su término, o en el intento por eludirlo, se ponen a la venta inmuebles que en otra situación no saldrían al mercado, lo que produce una presión a la baja sobre los precios de las viviendas del "núcleo duro". Es un proceso que reduce los precios de forma relativamente lenta pero duradera, por lo que dista de parecerse a lo que se entiende por el estallido de una burbuja. Pero las familias afectadas lo pasarían mal, y sus acreedores también.
Excelente artículo para hacernos pensar donde nos encontramos, no creen ?