Las inmobiliarias se derrumban, España tiembla

Las inmobiliarias se derrumban, España tiembla


Las empresas inmobiliarias y de la construcción españolas están sufriendo un importante correctivo bursátil. Ante esta situación, las preguntas sobre la salud del sector en España se han disparado y, con ellas, las alarmas entre los inversores y las familias con una hipoteca bajo sus espaldas, cuyas viviendas, según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) y otros expertos, están sobrevaloradas en un 30%. El sector de la construcción ha sido uno de los motores del crecimiento económico del país, por lo que su enfriamiento también podría afectar al desarrollo del Producto Interior Bruto (PIB).

El derrumbe bursátil lo ha iniciado la inmobiliaria valenciana Astroc, que perdió, desde mediados de abril, más de un 64% de su valor bursátil en apenas cinco sesiones. Le han seguido otras como Cleop que se han dejado un 20,5% desde el pasado 18 de abril; Fadesa con una caída del 16,6%; y otras constructoras e inmobiliarias como Urbas, Colonial, Inmocaral, Montebalito, Sacyr Vallehermoso y FCC que han visto reducido su valor en bolsa en más de un 10% durante este periodo.

Las acciones de todas estas empresas se habían disparado conforme subían los precios de la vivienda, impulsados entre otras razones, por compradores extranjeros de casa vacacionales, la afluencia de inmigrantes y los bajos tipos de interés. En concreto, los precios de los pisos y casas se han acelerado en España a un ritmo anual del 15% entre 1999 y 2005. “Dentro del mercado de valores es algo normal lo que ha ocurrido”, comenta Miguel Hernández, director del Programa Superior de Gestión de Empresas Inmobiliarias de la escuela de negocios Instituto de Empresa, en Madrid. “Estábamos muy sorprendidos por las cotizaciones de algunas empresas y el valor que habían adquirido en los últimos años. Este tipo de compañías deben valorarse en función de sus activos y no como ocurre en otros sectores sólo por las expectativas. Astroc es un claro ejemplo de ello”, argumenta.

Explicaciones para los derrumbes

Los títulos de las inmobiliarias han cotizado tradicionalmente por debajo del valor neto de sus activos. Según Sergio R. Torassa, Profesor de Finanzas de European University, hace unos años lo habitual era que las acciones de estos grupos fueran entre un 40% y un 50% inferior al valor de sus activos. “Esta normalidad se ha roto. Lo mismo es decir que su precio en mercado es superior a lo que valdrían todos sus inmuebles si los vendiesen”, aclara. Ahora, las participaciones de las principales empresas del ladrillo cotizan de media un 14,57% por encima del valor de los activos que controlan.

Pilar Gómez Aparicio, profesora Titular de la Universidad Complutense de Madrid e Investigadora de la Escuela de Estudios Cooperativos, considera que “la bolsa es muy sensible a las expectativas y evidentemente el sector está al final de un ciclo de bonanza”. “Inmobiliarias y constructoras se han endeudado fuertemente para financiar su crecimiento en esta etapa, lo que ha incrementado su riesgo financiero, lo que se une al potencial mayor riesgo económico derivado del progresivo agotamiento de la actual fase expansiva del sector y de la caída de la demanda”, argumenta. Para Gómez, esta claro que “el mercado bursátil es muy sensible y el sector ya había dado muestras de debilidad; la crisis de Astroc, contagiada a otros valores, ha puesto de manifiesto el cambio en las expectativas y el temor a una desaceleración del mercado inmobiliario mayor de la esperada”.

Esta situación ha llevado a muchos accionistas y propietarios de viviendas con hipoteca a mirar hacia Estados Unidos, donde actualmente se está viviendo una importante ralentización del mercado residencial y de la construcción que, de momento, se ha traducido en una acusada ralentización del crecimiento económico del país, una crisis en el sector hipotecario de alto riesgo, una brusca caída de las ventas de pisos usados -la mayor desde 1989- y un descenso de los precios.

El Gobierno español ha intentado calmar los ánimos ante estos temores. El vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, asegura que la bajada en la bolsa española no es algo "anómalo" ni "preocupante", y responde únicamente a una "corrección importante" de los valores bursátiles de las inmobiliarias y no del sector de la vivienda, "como algunos pretenden extraer en sus conclusiones". Solbes también se ha referido al estado del mercado hipotecario. “¿Estamos en una situación preocupante en términos generales? Mi tesis es no, porque creo que la renta de las familias se está consolidando, hay buenas perspectivas de empleo”, ha mantenido en el Senado.

¿Burbuja?

Pero la actual situación es interpretada por algunos, como el diario británico Financial Times, como la de un mercado que tiene "todos los signos de una burbuja a punto de estallar". "Los mercados peligrosamente inflados no duran para siempre", ha afirmado el diario en su afamado artículo de opinión Lex Column, que califica de "desafortunado" para los propietarios de vivienda el posible estallido de la burbuja y advierte a los inversores de la necesidad de controlar los valores más arriesgados. Junto a esto, considera que "será interesante ver si el pánico de los inversores viaja irracionalmente a otros bolsillos inmobiliarios a través de Europa o más allá".

La OCDE ha advertido en su último informe sobre España que el precio de la vivienda en España está “sobrevalorado en torno a un 30% por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo”. La organización recuerda en su estudio que en 2006 los precios continuaron subiendo casi un 10 por ciento, con lo que el alza acumulada desde 1996 es del 130 por ciento.

Pilar Gómez Aparicio explica que en los últimos años los precios han subido “de forma importante empujados por una fuerte demanda y como consecuencia de otros factores como las buenas condiciones financieras y el trato fiscal a vivienda en propiedad, entre otros muchos”. Por tanto, subraya que el crecimiento de precios “no ha obedecido a un efecto psicológico sino que ha tenido explicación por causas económicas y demográficas concretas”.

De momento, los datos oficiales dan la razón a aquellos promotores que como el Gobierno auguran una ralentización “ordenada y gradual” de los precios de las casas, hasta que éstos comiencen a comportarse en línea con el IPC. Según los datos del Ejecutivo, el precio medio de la vivienda libre en España subió un 7,2% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2006, lo que representa la menor tasa de crecimiento registrada desde el año 1999.


Para Altina Sebastián González, profesora de Finanzas de la Universidad Complutense de Madrid, los precios serán claves para el futuro del sector en bolsa. “Si los precios de la vivienda continúan ralentizándose suavemente como hasta ahora, lo peor podría ya haber pasado. Pero si, por el contrario, el parón es brusco, el impacto sobre las cotizaciones sería estremecedor. En este sentido, las cifras de actividad del sector y los resultados del primer trimestre, que se publicarán durante los próximos días, serán claves para estimar la magnitud de la desaceleración.

Caída de precios

A pesar de las positivas cifras oficiales, algunos expertos nacionales reconocen que los precios pueden comenzar a caer. Así lo aseguraron en encuentro con analistas internacionales y fondos de capital que tuvo lugar en Londres con el Grupo Santander como anfitrión. En la misma línea, BNP Paribas prevé que el exceso de oferta en el mercado español unido a la gradual subida de los tipos de interés producirá una deflación (descenso del nivel de precios) inmobiliaria y una crisis en el sector de la construcción.

Algunos estudios y análisis privados ya han comenzado a fortalecer estas teorías. El último informe publicado por la web inmobiliaria idealista.com desvela que los precios de la vivienda usada de Madrid y Barcelona han permanecido prácticamente estables durante el primer trimestre del año, con unos aumentos del 0,8% y del 0,5%, respectivamente. Con los incrementos trimestrales registrados en Barcelona y Madrid al inicio de 2007, "se confirma la desaceleración de los precios de vivienda usada en España, que además es más rápida de lo que inicialmente se había previsto:si los incrementos registrados en el primer trimestre se mantuvieran el resto del año los precios ya estarían en el entorno del IPC, o incluso por debajo", destacan en idealista.com.

Si las viviendas usadas ya prácticamente no se encarecen, las residencias vacacionales en los principales destinos costeros españoles han comenzado a abaratarse y podrían enfrentarse a un desplome de precios mayor que el registrado en Estados Unidos. De momento, el importe de las residencias descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses, según un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Y la consultora inmobiliaria Acuña y Asociados de Madrid ve probable que los precios de las segundas residencias caigan hasta un 10% este año.

Las razones de este descenso en los precios puede encontrase en las restricciones crediticias que están imponiendo los bancos a los promotores inmobiliarios. Como ejemplo, es significativo que Martinsa y Hábitat estén pagando cinco veces más por endeudarse que promotores de Estados Unidos como Centex, de Dallas, según los datos recogidos por Bloomberg. Incluso, United Airlines, que suspendió pagos el año pasado paga menor prima de riesgo sobre sus préstamos.

Daniel Álvarez, ex responsable de ventas internacionales en la inmobiliaria Don Piso explica que cuando las compras bajan, "la primera área que sufre es la de las segundas residencias y después las primeras son las siguientes en verse afectadas".

La demanda de casas se ha visto ya reducida como demuestra el hecho de que las suscripciones de nuevas hipotecas vendidas a familias españolas cayeron un 10%, según la Asociación Hipotecaria Española. Además, los promotores notan desde hace meses una ralentización en los plazos de venta de las viviendas. Y es que el tiempo desde que un piso sale al mercado hasta que es adquirido supera ya de media los dos años, llegando en algunos casos a los tres, frente a los seis meses que costaba a comienzos de 2005 encontrar un comprador.

Los analistas señalan dos factores claves para la ralentización de la demanda y la posible caída de los precios: la sobreoferta que existe en el mercado y las condiciones financieras, que han empeorado con la subida de tipos de interés que se ha producido en la zona euro, y que cada vez supone un mayor esfuerzo económico para las familias adquirir una vivienda.

Aumento de la morosidad

El Banco Central Europeo (BCE) inauguró en diciembre de 2005 una nueva etapa de alzas de tipos. Desde entonces, ha encarecido en siete ocasiones el precio del dinero, con lo que lo ha situado en el 3,75%, el nivel más alto desde noviembre de 2001. Esta política monetaria ha impulsado al euribor, el principal índice para fijar el precio de las hipotecas en España, al 4,25% en abril, un nivel que no alcanzaba desde julio de 2001. Como consecuencia, un préstamo medio en España referenciado a un euribor más 0,7 puntos, la letra mensual se ha encarecido en más de 88 euros.

Esta situación también ha traído la preocupación por el mercado hipotecario ya que se ha observado un aumento de la morosidad. El índice RMBS de impagos hipotecarios del mercado español elaborado por Standard & Poor’s se incrementó en el cuarto trimestre de 2006 en 22 puntos básicos para colocarse en 1,52%, el nivel más alto en al menos cuatro años. Según este indicador, las entidades que más afectadas se han visto hasta el momento por los retrasos en los pagos de las cuotas mensuales han sido la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), empresa conjunta de Santander y BNP Paribas, y Banco Pastor.

Aunque de momento, la situación parece que no es preocupante. Standard & Poo´s prevé que el aumento de los tipos no afectará a la capacidad de las familias para cumplir con sus compromisos bancarios, aunque considera que el índice de impagos se encuentra en niveles "relativamente bajos". "En el mercado hipotecario español predominan los productos referenciados a interés variable, sin embargo, el efecto de las subidas del precio del dinero ha sido menor que en otros países de la zona euro porque la inflación ha sido mayor, con lo que los tipos de intereses reales han estado más bajos en comparación con otros mercados", explica la calificadora internacional de riesgos.

Claves para el futuro

Precisamente en los bancos es donde estará la clave para el sector inmobiliario de aquí en adelante. Así lo cree Miguel Hernández que espera la entrada en el mercado de viviendas de los inmigrantes que ahora se alojan en casas de alquiler compartidas. “Empezarán a acudir al banco para solicitar hipotecas y dependiendo de los requisitos que las entidades financieras les pidan, se venderán más o menos pisos y se producirá o no un estrangulamiento del mercado”, prevé.

En cualquier caso, Hernández recuerda que dentro de la actividad inmobiliaria existen diferentes negocios a parte del residencial, como son el de oficinas, el de centros comerciales y el de locales industriales. “El de viviendas está en fase de ajuste peor los otros, principalmente el de oficinas, se encuentra muy bien e incluso en algunas ciudades la oferta es superada por la demanda, por lo que las empresas del sector tienen otro tipo de negocios que les permitirán seguir fuertes”, comenta.

Para Pilar Gómez, en el futuro, “el ajuste del mercado será gradual”. La subdirectora de la Escuela de Estudios Cooperativos de la Complutense cree que “la demanda seguirá disminuyendo y la actividad inmobiliaria también se moderará, sin embargo esta moderación en el mercado no es sino el fin de un periodo acusado de expansión inmobiliaria que no puede, ni debe, continuar indefinidamente”. “De hecho”, continúa, “el ajuste de los precios está siendo más moderado que en ciclos anteriores. Mientras la renta disponible por los hogares y los niveles de empleo se mantengan el ajuste seguirá siendo suave”.

Sergio Torassa resume que “no son razonables ni las caídas indiscriminadas a todo el sector inmobiliario, ni el contagio también indiscriminado a otros sectores con vinculaciones de negocio al mismo en base a las expectativas de continuidad en el aterrizaje suave del sector, escenario más probable para los próximos 2-3 años”.

Y, ¿qué pasará con la economía española en la que uno de los motores principales en su actual etapa de expansión ha sido la construcción? Los analistas de BNP Paribas recuerdan que el ladrillo emplea al 14% de la mano de obra del país y estiman que el enfriamiento del mercado de la vivienda en el país podría tener un efecto negativo en la economía, que no crecerá más allá del 2 ó el 3% en el periodo 2008-2009, cuando ahora lo está haciendo a un ritmo por encima del 3,5%.

Altina Sebastián calcula que independientemente de la demanda especulativa, el equilibrio entre oferta y demanda de viviendas se encuentra en unas 400.000-450.000 unidades anuales. Según la profesora e Finanzas de la Complutense, “esta horquilla supone recortar en un 30% la producción de viviendas, lo que podría suponer la destrucción de unos 200.000 puestos de trabajo”. “En principio, esta potencial caída en el empleo no debería ser demasiado traumática para la economía española dado que estos excedentes serían absorbidos por los sectores industrial y de servicios”, prevé.

http://www.wharton.universia.net/index.cfm?fa=viewArticle&id=1341