VARIOS ARTICULOS

LA COYUNTURA---------------EL FAMOSO ARTICULO DE 2003`THE ECONOMIST´

LOS PISOS ESTÁN SOBREVALORADOS UN 52%, DOS VECES EL PIB NACIONAL, Y CAERÁN
UN 30% HASTA 2007, SEGÚN `THE ECONOMIST´
09/06/2003
España ha sido presentado como el país más próximo al `apocalipsis´
inmobiliario por la revista The Economist , sin que nadie se dé por
enterado
de la profecía, basada en un profundo análisis económico. La conclusión es
que España es el país del mundo donde están más sobrevalorados los precios
de las viviendas: un 52%. De ser cierta la hipótesis, esta burbuja ha
generado una ilusión de riqueza equivalente a todo el PIB de dos años. Los
activos inmobiliarios españoles -en su mayor parte viviendas, en las que la
inversión supera a la bursátil- suman 4,6 billones de euros, 6,6 veces el
PIB anual.

Por este motivo, el prestigioso semanario británico predice que los
precios de la vivienda caerán en España al menos un 30% durante los
próximos
cuatro años, lo que la sociedad española parece obviar por completo. El
gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ha sido el único alto cargo
que, sin citar dicho informe, parece haber reaccionado.

El gobernador del Banco de España ha pedido a las entidades financieras,
por segunda vez en menos de un mes, que vigilen la concesión de hipotecas.
El crecimiento de estos créditos era, al terminar el año pasado, del 21%. A
finales de abril se había reducido al 14%. Caruana dijo ante la asamblea de
las cajas de ahorro que "sigue siendo necesario vigilar muy de cerca los
problemas" que podrían producirse si la carestía de la vivienda tendiera "a
exacerbarse y el mercado no facilitara una moderación adecuada a sus
precios".

Entre los indicadores utilizados por The Economist para hacer hincapié
en
el caso de España destacan dos. Uno consiste en comparar el precio de la
vivienda con la corriente de ingresos que genera: es decir, calcular su PER
(price earning ratio). El otro trata de ver lo sostenible que es dicho
precio, al compararlo con los ingresos esperados por los hogares: el PIR
(price income ratio). Para calcular la sostenibilidad o sobrevaloración de
los precios de la vivienda (al 52% de España le siguen, en este ranking
mundial, Holanda con un 44%, Irlanda con el 42%, Inglaterra el 34%,
Australia 31% y Estados Unidos con el 15%), el informe compara las subidas
inmobiliarias con los aumentos de los ingresos familiares desde 1975 al
2002.

De esos 52 puntos, sólo considera insostenibles los 30 que podrían
perderse en los próximos cuatro años. La restante sobrevaloración
comparativa dice que está justificada en el caso de España e Irlanda por
las
menores tasas de interés reales y por la mayor inflación (en ambos países,
los salarios y otras rentas de las familias crecerán en los próximos cuatro
años al 4% anual, en lugar del 3% estimado para Estados Unidos, Inglaterra,
Austria y Holanda). Los precios de la vivienda deberían caer igualmente
entre un 10% (EEUU) y el 20% (demás países).

El problema no es sólo que el pago de una hipoteca media siga en ascenso
(en España ronda actualmente el 40% de un salario medio, según datos del
Banco de España), sino que los precios de mercado de muchas viviendas
podrían quedar por debajo de la hipoteca adeudada, además de provocar una
corriente vendedora de los inversores. Estos últimos encontraron refugio en
el sector inmobiliario tras el crash bursátil iniciado por los valores
tecnológicos en marzo del 2000.

Una de las diferencias entre el nuevo crash inmobiliario que se avecina
y
los otros sufridos anteriormente (por ejemplo, los iniciados en España en
1978 y en 1991) es que entonces la inflación diluyó los problemas de
restablecimiento del equilibrio entre los precios y las rentas, hecho que
no
se va a producir en un contexto de inflación próxima a cero, cuando no de
deflación. "La próxima vez que un exuberante agente inmobiliario le diga
que
el ladrillo es la inversión más segura, déle en la cabeza con una copia de
este informe", concluye con humor británico The Economist.

La burbuja inmobiliaria es producto de la ‘exhuberancia irracional’ de los españoles, según el 'Financial Times'

Los españoles no estamos locos, pero somos muy malos tomando decisiones. Así lo asegura John Authers, prestigioso columnista del Financial Times, en un artículo sobre la interpretación de las burbujas inmobiliarias en distintos países a la luz de las nuevas teorías basadas en el “conductismo financiero” (behavioural finance).

Según esta teoría, los norteamericanos han creado una burbuja inmobiliaria similar a la de Internet, al igual que otros países, como Reino Unido, Irlanda y, sobre todo, España, donde la subida de la vivienda ha duplicado la de EEUU entre 1997 y 2005.

“¿Están locos? Puede que no. Los economistas del comportamiento dirían simplemente que los irlandeses, británicos y españoles son pésimos tomando decisiones”, asegura Authers.

Componentes irracionales

El conductismo financiero se oponen a la clásica teoría de los mercados eficientes, que parte de la base de que las personas tomamos decisiones racionales, lo que hace que los precios reflejan adecuadamente el valor de los activos. Por el contrario, la nueva visión sostiene que hay un componente irracional muy importante en la toma de decisiones que conduce a numerosos errores y a burbujas en los mercados.

El padre de esta teoría es el economista de la Universidad de Yale Robert Shiller, cuyo libro ‘Exhuberancia irracional’ diagnosticó la burbuja de Internet justo antes de que estallara. Ahora identifica una burbuja similar en el mercado inmobiliario de EEUU. Después de décadas en las que el precio de la vivienda se movía al unísono con el del alquiler, en los últimos 10 años los precios de venta se han disparado el 182% mientras que los alquileres apenas han variado.

‘Wishful thinking’

La razón, a juicio de Shiller, es que los compradores de vivienda son propensos a graves defectos en la forma de tomar decisiones. Para empezar, la capacidad de ilusionarse (wishful thinking): igual que los seguidores de un equipo de fútbol sobreestiman las posibilidades de éste, los propietarios de casas creen que la suya es una ganadora, y la subida del mercado infla sus expectativas. “Una vez el mercado ha empezado a subir, todo el mundo conoce a alguien que ha hecho el ridículo vendiendo su casa antes de tiempo”, explica Authers.

El segundo gran defecto es la ilusión monetaria. En el caso de la vivienda, recordamos los precios a los que hemos comprado y vendido, y la diferencia entre ellos, sin considerar la rentabilidad anual. Es decir, pensamos en términos de grandes beneficios nominales, y nos olvidamos de la inflación, de los costes de las reparaciones y mejoras de la casa, y hasta de los intereses pagados en la hipoteca. Por comparación, las ganancias en bolsa se miden en términos de rentabilidad anual y ésta se compara con la de un índice de referencia.
http://www.cotizalia.com/cache////77...les_segun.html


ESTUDIO DE MORGAN STANLEY

ECONOMÍA ESPAÑOLA: TRES ESCENARIOS PARA EL FIN DE LA FIESTA

Eric Chaney


Conclusiones: Creemos que el boom de la construcción se está acabando en españa y que la subsiguiente
reducción de este sector minará la capacidad de crecimiento española durante los próximos DIEZ AÑOS
Tambien opinamos que los precios reales de las viviendas están por encima de su valor real y que la
corrección es probable, aunque es difícil precisar cuándo sucederá. No obstante, nuestras simulaciones
muestran que un aterrizaje brusco, o sea, una recesión causada por el sector de la construcción, es
poco probable.

Los escenarios posibles para españa: Usando la experiencia del boom-crack del sector alemán de la construcción
tras la reunificación, hemos construido tres macro escenarios para explorar las consecuencias de una reducción
de la aportación del sector de la construcción al PIB español. En nuestra predicción principal, el crecimiento del
PIB se verá mermado en un 0.5% al año, mientras que la aportación de la construcción vuelve a los niveles pre-burbuja.
En nuestra predicción optimista, el gran flujo de inmigración limitaría las pérdidas a un 0,4% al año. La predicción
psimista, está inspirada directamente en la experiencia con Alemania y acarrearía un crecimiento hasta un 0,8% menos
al año del PIB. Tambien simulamos el impacto de las políticas fiscales. Asumiendo que españa cumpla con las reglas
del Pacto de Estabilidad, las políticas fiscales serían menos efectivas en el caso pesimista que en el optimista.

Comparando los mercados inmobiliarios de españa y del Reino Unido: Extrapolando de un estudio previo sobre el mercado
inmobiliario del Reino Unido, examinamos las bases del mercado inmobiliario español, usando instrumentos similares.
Aunque variables como la inmigración han jugado papeles diferentes, nos encontramos que, en ambos mercados, el factor
especulación, de expectativas de beneficio económico, ha tenido un papel importante en el aumento de los precios
de la vivienda. Este factor puede aumentar la posible corrección tanto en los precios de las viviendas como en la
actividad constructora.

Las sombras rodean el crecimiento de la economía española, según Morgan Stanley

http://www.cotizalia.com/cache/2007/05/04/77_sombras_rodean_crecimiento_economia_espanola_se gun_morgan_stanley.html


España crece a buen ritmo. Tanto la población como la economía dan pasos adelante, como recogió en su informe mensual de abril el Banco de España. Sin embargo, la sostenibilidad de la marcha económica comienza a ponerse en serias dudas por muchos expertos al calor la reciente de crisis de confianza y bursátil sobre el sector inmobiliario.

De esta opinión es Eric Chaney, economista jefe para Europa del banco de inversión Morgan Stanley. En una nota recuerda que el optimismo inversor sobre España se ha visto sacudido por el colapso de la inmobiliaria Astroc y sus efectos de arrastre. "Ha puesto nombre y apellidos sobre las ansiedades de los inversores acerca de la vivienda y el sector de la construcción", señala.

"España ha venido acumulando grandes desequilibrios, como un déficit por cuenta corriente cercano al 9% sobre el PIB, que parece que se desplegarán en los próximos años como resultado de unos tipos de interés reales más altos y una ralentización, sino caída, de los precios de la vivienda", comenta Chaney.

En opinión de cerebro de Morgan Stanley existen cinco factores que nublan y negativizan la perspectiva sobre España. En primer lugar, enciona que el sector de la construcción está claramente sobredimensionado y alcanza el 17,8% del Producto Interior Bruto (PIB). Segundo, la deuda de los hogares ha despegado hasta el alcanzar el 120% de la renta diponible. Tercero, el efecto de las subidas de tipos no se ha recogido del todo y hay más por llegar. Cuarto, el incremento de la producitividad ha sido raquítico en los últimos diez años. Quinto, los precios de la viviedan están sobre valoradados. Y sigue...

ALISIS-Auge inmobiliario español corre riesgo de terminar mal

Viernes 27 de Abril, 2007 3:09 GMT

Por Andrew Hay



MADRID (Reuters) - El auge de la economía española podría revertirse y pasar a una recesión para fines de este año si la caída de las acciones de las propiedades residenciales conduce a la bonanza inmobiliaria a un final poco feliz.

Las repercusiones podrían sentirse en toda Europa, dado que España ha generado más de un tercio de los nuevos empleos en la zona euro en la última década.

Además, otros europeos son propietarios de millones de casas en las costas españolas, y las firmas de bienes raíces y construcción de España han extendido sus exposición en todo el continente, en una ola de adquisiciones.

Si bien el mercado de las propiedades comerciales sigue estable, los problemas de la pequeña firma inmobiliaria Astroc fueron suficientes para hacer estallar una burbuja de las acciones del sector.

Esta burbuja se desarrolló en todo el período en el que España se transformó para pasar de una economía rezagada frente al resto de Europa, a la octava mayor del mundo.

Las autoridades económicas del país buscaron tranquilizar a los inversores, después de que algunas acciones que eran favoritas en el mercado registraran pérdidas de dos dígitos esta semana. Luego estas acciones se recuperaron ligeramente.

La pregunta que divide a los analistas es si los problemas de las acciones y el crédito corporativo de España infectarán a la economía, recortando la confianza del consumidor y pesando sobre el empleo.

Hay economistas que prevén que España pasará de ser la estrella de la zona euro a un país de bajo crecimiento si se disipa la fe que tienen los inversionistas extranjeros en su economía alimentada en el crédito y la construcción.

Después de 13 años consecutivos de expansión económica, las firmas de propiedades y construcción de España ahora deben a los bancos domésticos unos 250.000 millones de euros (341.000 millones de dólares), o un 25 por ciento del producto interno bruto (PIB) español.

Incluso los analistas que usualmente son más optimistas en España, donde el banco central ya había advertido contra la autocomplacencia y la confianza excesiva, ven crecientes riesgos de que el círculo virtuoso de la demanda inmobiliaria y los ingresos de flujos externos se quiebre.

"Hay riesgos de una reacción en cadena: que se detengan los proyectos de construcción, que los consumidores se asusten, crezca la morosidad y finalmente la economía se desacelere bastante debajo de los socios de la Unión Europea," dijo José Ramón Iturriaga, responsable de la firma de inversiones Abante Asesores en Madrid.

RIESGOS

Por su parte, BNP Paribas dijo que el mercado de las propiedades de España en gran medida ha estado financiado con préstamos en francos suizos y yenes, monedas de rendimiento menor.

"En caso de que los bienes raíces caigan en una situación patrimonial negativa, el 'carry trade de los bienes raíces' correría riesgo," dijo BNP Paribas en un informe.

Las operaciones de "carry trade" consisten en tomar deuda en activos denominados en divisas de tasa de interés baja para colocarse en activos de mayor rentabilidad.

Los inversores internacionales, especialmente en Alemania, también podrían quedar expuestos indirectamente a las pérdidas de las acciones españolas si tienen bonos emitidos por bancos de España para financiar sus préstamos.

En España, corre riesgo la confianza de los consumidores, cuyas deudas se han duplicado a 130 por ciento de los ingresos familiares en 10 años.

Si bien esto todavía está debajo de las tasas de 150 por ciento en Gran Bretaña y de 250 por ciento en Holanda, los españoles podrían dejar de gastar si concluye la veloz apreciación de sus activos inmobiliarios, que hasta ahora les permitió seguir endeudándose.

El banco central de España ha restado importancia a las caídas de las acciones inmobiliarias por considerarlas unas ventas de pánico, y sólo prevé una desaceleración gradual del crecimiento económico a algo más de 3 por ciento en los próximos dos años, desde el 4 por ciento actual.

(reporte adicional de William Kemble Díaz en Londres)



© Reuters 2007Todos los derechos reservados

Cuando la globalización engulle su propio futuro

En Washington se advierte sobre el regreso de una "era dorada" como la que precedió a la crisis económica de 1929

Algunas veces la información internacional parece encajar como piezas de un rompecabezas; es sencillo anticipar los desarrollos posteriores de un hecho aun en áreas aparentemente ajenas a la naturaleza del episodio. El cuadro global surge nítido.

¿Un ejemplo de esta semana? Es posible anticipar —con poco margen de error— que la decisión del presidente ruso Vladimir Putin de suspender la adhesión de su país al Tratado de Fuerzas Convencionales en Europa de 1990, repercutirá más allá de la relación de Moscú con la OTAN y Washington hoy en deterioro.

Es la respuesta al anuncio estadounidense de introducir nuevas defensas antimisiles en Europa y, por extensión, a la creciente sensación de encierro que siente Rusia cuando ve como aumenta el despliegue militar de sus antiguos enemigos occidentales alrededor de sus fronteras. La situación es casi un reflejo de la guerra fría.

¿Hace falta tener el don de anticipar el futuro para saber que afectará también la negociación de la comunidad internacional con Irán por su programa nuclear, en la que Rusia juega un rol importante? No, porque se sabe que Putin y los diplomáticos de su país estarán notoriamente menos interesados en bailar al ritmo agresivo que prefiere Washington respecto de Teherán. Lo mismo puede decirse de la agónica situación en Medio Oriente donde los rusos también están inmersos.

Todo esto será menos sencillo, aun cuando el tratado denunciado por Moscú no tenga nada que ver de modo directo con esas cuestiones.

Pero hay otras instancias donde el lienzo global se resiste a revelar la totalidad del cuadro y hay que realizar un ensayo —de inteligencia y cautela— para encontrar el sentido oculto. Muchas veces no es porque este no se insinúe, sino porque está en la naturaleza humana cerrar los ojos ante lo que no queremos ver. Es cuando la virtud de la voluntad se desfleca en su corolario corrompido, el voluntarismo.

Volvamos a la semana. De ella es posible decir, por separado: el exitoso titular de una gran empresa alemana —Siemens— vio cómo su carrera sufría un abrupto corte bajo sospechas de corrupción; que los temblores financieros anunciaron que cierta "burbuja" de la construcción en España está cerca de reventar arrastrando en ese quiebre a la totalidad de la economía y que en Washington varias voces han comenzando a llamar la atención sobre el regreso de una "era dorada" —no de oro— como la que precedió a la crisis económica de 1929.

Ninguno de estos datos es cuestionable por sí mismo, reflejan desarrollos informativos comprobables. Pero si uno intenta agruparlos en un sentido más amplio, llegando a la conclusión de que hay algo que está mal en la presente etapa del sistema capitalista global inmediatamente será acusado de apocalíptico o, en el más piadoso de los casos, de incurrir en la ignorancia de intentar sumar peras y manzanas como una misma unidad. Sin embargo, no es así.

Vayamos por partes. Klaus Kleinfield, el hombre que había devuelto la prosperidad al gigante Siemens fue obligado a saltar por la ventana —metafóricamente, esto es— con una renuncia al cargo antes que los directores lo relevaran. La razón: Kleinfield está bajo sospecha de permitir la creación de un fondo encubierto de dinero de Siemens del que salían las coimas que la empresa pagaba para obtener lucrativos contratos.

Los argentinos sabemos de esto, baste con recordar la codicia de Siemens a la hora de poner precio, en los 90, a la confección de documentos argentinos que motivó denuncias que la diplomacia alemana solía rechazar con gesto indignado. Pregunta: ¿Qué es lo tolerable en materia de códigos de conducta de los empresarios a la hora de hacer buenos negocios y que es lo que los gobiernos deben permitir?

Durante los pasados tres años economistas y otros expertos han insistido en advertir que el mercado inmobiliario español —donde el valor de la propiedad se duplicó desde el 2000— estaba peligrosamente sobrevaluado en un 30%, en un contexto de especulación alimentando el optimismo general que llevó a muchos españoles a endeudarse fuertemente para adquirir vivienda.

Ahora con el 18% de la economía nacional atada a la construcción, la inevitable corrección se está produciendo y el primer reflejo del resfrío fue la tos en las acciones bursátiles. Pedro Solbes, el ministro económico español, luce su mejor rostro y asegura que esto no es sino el inicio de un "aterrizaje suave" del mercado.

Pero ¿es así? La situación española evoca el "efecto arroz" en el Asia de fines de los 90 que se inició, también, con el estallido de una "burbuja" en los bienes raíces. Ahora se habla en España de una ausencia del Estado a la hora de regular el mercado inmobiliario. ¿Es buena esa ausencia si permitió la realización de negocios de fantasía?

Lo de España invita a pensar también en la situación estadounidense, donde un agotamiento de la especulación inmobiliaria se muestra de modo recurrente en el horizonte. Pero no vale la pena insistir en esto al menos aquí y en cambio sí detenerse en el más reciente análisis de Paul Krugman sobre el regreso de la "edad dorada", una frase que alude con ironía a un tiempo de fines del siglo XIX y comienzos del XX en que la disparidad entre capital y trabajo era tan grande que generó una imagen de prosperidad sin límite y que culminó en una recesión internacional de proporciones homéricas.

En uno de esos años, 1894, John D. Rockefeller puso en sus cuentas bancarias 1.25 millones de dólares, esto es 7.000 veces lo que había ganado un jornalero en el mismo período.

Y, así y todo, Rockefeller aparece casi como un moderado hoy cuando el titular de un fondo buitre de inversión pudo llevar en 2006 a sus arcas personales 1.75 mil millones de dólares, o 38.000 veces lo que un asalariado con remuneración promedio. ¿Es necesario acumular más datos? Sí, sin duda, pero no hace falta mucho más para saber que así las cosas la globalización ya no digiere sólo seres humanos, engulle su propio futuro.


El exceso de credito ¿Provoco la crisis del 29?

"Henry Ford [...] propuso hacer coches a un precio tan bajo que cualquiera pudiera hacerse con uno [...] Para entonces la familia media (americana) poseia algunos productos manufacturados [...] casi ninguna tenia maquinaria, ya que sencillamente eran demasiado caras para el presupuesto de una familia normal. La solucion de los industriales a este problema fue la publicidad y el credito. [...] Las empresas automovilisticas casi triplicaron sus presupuestos publicitarios durante la decada, incluso se metieron en los negocios de financiacion, haciendo que los prestamos para automoviles fueran mucho mas faciles de conseguir. [...] al terminar los locos anos veinte, el mercado automovilistico estaba saturado mientras las familias americanas se habian cargado con cantidades record de deudas por consumo [...] La industria automovilistica no fue la unica responsable de la autentica catastrofe economica que siguio - tambien tuvieron un papel importante las normas del gobierno, demasiado indulgentes con la especulacion - pero contribuyo en gran medida a las bancarrotas, quiebras bancarias y despidos que vinieron a continuacion."
Cita de "Se Acabo la Fiesta", de Richard Heinberg.



Por otro lado, Chaney se pregunta si los flujos de inmigración, uno de los factores de equilibrio en el último lustro, es sostenible. "Por el momento, la inmigración, que es parte de la solución, está entre los factores de soporte, pero si se da la vuelt se convertirían en parte del problema", explica. Morgan Stanley considera que los factores negativos desequilibrarán la balanza de la economía española en los próximos años.



Conquistadores de playa


The Economist (Londres) (07-05-2007) Publicado en: Edición Impresa - Opinión


La adventura en el extranjero de las compañías españolas ha estado impulsada por la transformación de la economía local desde una economía del montón a una de los actores estrellas de la UE. Los 14 años de expansión doméstica se ha mantenido a flote por unos tipos de interés bajos y por el boom inmobiliario y de la construcción, que muestra de repente signos de desvanecimiento (...). Pero la Bolsa es causa de preocupación. España ha conseguido uno de los más rápidos incrementos de riqueza en la zona euro, pero permanece atrapada en una economía no equilibrada y con una baja productividad interior (...) . Los nuevos conquistadores consisten principalmente en un grupo de bancos, constructoras y compañías de servicios. Existe poco sector manufacturero en España (...). Si dejamos al margen la construcción y el turismo, poco queda (...). Estas compañías, que audazmente han escapado de los confines de los mercados locales, están apostando a que pueden sobrevivir un bajón de la economía a pesar de sus grandes deudas. Pero los empresarios están todavía necesitados de ampliar la base de los negocios españoles o no habrá mucho más allá que el turismo. Como Ana Patricia Botín, presidenta de Banesto, (...) dice: 'Está muy bien ser la Florida de Europa, pero también estaría bien ser la California'.

The Economist, Londres

COMUNIDAD VALENCIANA
La prensa internacional desaconseja la compra de viviendas en destinos costeros
Medios de comunicación europeos advierten a los inversores del fin de la burbuja inmobiliaria
Medios de comunicación europeos advierten a los inversores del fin de la burbuja inmobiliaria
L. G./ VALENCIA

Los últimos acontecimientos en el mercado inmobiliario español, en el que la Comunitat Valenciana juega un importante papel, han tenido amplia resonancia en la prensa internacional, que en los últimos días ha descrito un panorama inmobiliario poco halagüeño para la costa.

Las noticias aparecidas en medios de comunicación británicos, alemanes, franceses, italianos e incluso norteamericanos ofrecen a los potenciales compradores de casas una situación poco aconsejable para seguir adelante en su decisión inversora. En sus titulares han incluido conceptos como ‘‘pánico’’, ‘‘la burbuja explota’’, ‘‘desplome’’ o ‘‘minicrac español’’.

Una de las llamadas de atención más evidentes es la que el pasado 27 de abril incluyó en sus páginas el británico The Times. El artículo que este periódico dedicó al panorama inmobiliario afirmaba en el titular: ‘‘Se teme un desplome del precio de las viviendas costeras’’ y en su subtítulo aseguraba que los ‘‘británicos podrían tener que enfrentarse a grandes pérdidas’’. Son muchos los ciudadanos británicos que escogen la costa de la Comunitat como destino para sus vacaciones o largas estancias, e incluso los que han adquirido una vivienda.

La crónica sostenía que para ‘‘los británicos que han invertido miles de millones de libras en las costas españolas, es importante lo que está en juego: muchos se enfrentan a enormes pérdidas si caen los precios de productos inmobiliarios. También hay preocupación entre los que han comprado en futuras promociones que ahora están paralizadas’’.

Compradores extranjeros
La publicación francesa La Tribune incluyó en sus páginas el 27 de abril un análisis que hacía referencia a los compradores extranjeros. El periódico galo señaló que entre ‘‘1996 y 2006 se construyeron cerca de 6 millones de viviendas, muchas de las cuales son segundas residencias vendidas a extranjeros’’.

Estas informaciones enlazarían con la situación que hace poco más de dos semanas denunciaron los promotores de la Comunitat Valenciana destacando que las ventas de viviendas de segunda residencia en la Comunitat han descendido un 50% en un año en Europa, especialmente en Gran Bretaña y Alemania. Los promotores responsabilizaban de esa situación a las campañas contra el urbanismo valenciano lanzadas desde el Parlamento Europeo.

La última información respecto a la situación inmobiliaria española la publicó ayer el periódico alemán Financial Times Deutschland. En la crónica “La burbuja inmobiliaria española provoca fuertes caídas de las acciones” el rotativo asegura que las ‘‘altas pérdidas registradas por los valores inmobiliarios españoles han incrementado los temores a una posible corrección en el mercado de viviendas’’.

Citaba una fuente española: ‘‘Esto ‘supone que la burbuja inmobiliaria española ha reventado’, sostenía Alberto Espelosin de la caja de ahorros Ibercaja’’. La crónica llevaba a su subtítulo la afirmación de que ‘‘casi todos los créditos hipotecarios tienen tipos de interés variable”.

El día 27, el también alemán Handelsblatt afirmó que la ‘‘burbuja explota’’. En el editorial ‘‘Pánico en la construcción’’ este medio de comunicación advirtió de que la ‘‘economía española está aterrizando rudamente en la realidad. Así lo pone de manifiesto el reciente desarrollo en el mercado inmobiliario privado, que en los últimos cinco años ha registrado un aumento medio de los precios de más de un 150%. Ahora la burbuja explota’’.

El mismo día el periódico italiano Il Foglio daba por finalizado un ciclo al afirmar que la ‘‘vivienda ha dejado de ser rentable. Se acaba el auge de la construcción en España: sólo para Zapatero es una sorpresa’’.

Ya el día 25 el panorama español ocupó a la prensa internacional. Le Figaro hizo hincapié en la influencia en Europa. Afirmó que si ‘‘los estragos aumentan, podrían incluso afectar toda la economía española. Todo esto, ciertamente, no sería una buena noticia para Europa que se ha aprovechado del motor español durante estos últimos años’’.

El estadounidense The Wall Street Journal incuyó el 25 de abril a otros afectados: ‘‘Las pérdidas también alcanzan a bancos y constructoras, que están altamente expuestas al sector de la vivienda’’.

En las consecuencias que puede sufrir el mercado laboral se detuvo el argentino La Nación al asegurar en titulares: ‘‘Temen en España el fin del boom inmobiliario. Afectaría a la construcción que emplea a inmigrantes’’.


14/02/2006

La economía española, en la prensa internacional

Un periódico alemán acusa al PP de convertirse en el partido de la "camorra"

ELPLURAL.COM

La economía española ha sido protagonista este fin de semana de varios artículos de la prensa internacional. Todos coinciden en valorar positivamente la situación, aunque el diario alemán Frankfurter Rundschau ha acusado al principal partido de la oposición de dar la espalda a los problemas de los españoles y practicar la "demagogia" y de haberse "degradado hasta convertirse en un partido camorrista".

El columnista Peter Preston sostiene en el diario británico The Guardian que, a los 30 años de la muerte de Franco, "España se ha transformado en un país diferente y ya no es un actor secundario. En el artículo, titulado "El reinado de España”, resalta que nuestro país, "la quinta economía más importante de Europa, ha disfrutado de una década de sistemático crecimiento y de un progreso –a un ritmo aproximado del doble que Gran Bretaña – que continúa". Según él, la razón está en que, "desde los Juegos Olímpicos de Barcelona 1992, España ha encontrado un estilo y un ímpetu que la convierten en un caso excepcional".

Tras ello, Preston se plantea la cuestión de si esa tendencia durará y él mismo la contesta: en el pasado fue la posibilidad de adherirse a Europa y después la realidad de pertenecer a Europa. Además cita unas palabras de Zapatero: "Europa es la respuesta, la respuesta realista de los que se niegan a caer en el pesimismo o en el miedo y de quienes redoblan sus esfuerzos en tiempos difíciles".

España va bien
El diario alemán Frankfurter Rundschau, en un artículo de opinión firmado por Martin Dahms, señala la buena marcha de la economía española. "La economía crece, el desempleo se encuentra, por primera vez, por debajo de la media de la UE y el Estado ha dejado de endeudarse", destaca el rotativo alemán. En esta situación es posible, dice, que el Gobierno "se puede permitir el lujo de ocntemplar la creación de un seguro de cuidados a discapacitados, lo que representa una pequeña revolución, considerando que los españoles no están demasiado mimados por el Estado social". Al mismo tiempo, critica que no se discuta si tenemos o no posibilidades de "permitirse este seguro", ya que la discusión política viene marcada por "el Estatuto de autonomía catalán y la política anti-ETA".

El PP, convertido en un "partido camorrista"
“La cultura política está yéndose a pique", sostiene el analista alemán y culpa de ello al Partido Popular. "Este partido se ha adjudicado la política de centro, pero la mayoría de los españoles lo sitúa mucho más a la derecha. En el fondo se ha degradado hasta convertirse en un partido camorrista cuya principal razón de ser consiste en amargarle la vida al presidente Zapatero y a su Gobierno socialista", asegura.

En opinión del periodista, "Zapatero ha hecho un buen trabajo en los últimos dos años, a pesar de que una oposición inteligente podría echarle en cara el hecho de abordar ciertos problemas estructurales del país con falta de entusiasmo bajo la superficie brillante". Dahms critica la "demagogia" de los populares: "El PP (...) hace cundir el pánico, exagera, va de beato, miente. Y no se detiene ante la herida más grande de España: el terrorismo de ETA. Acusa al Gobierno de hacer regalos a los separatistas vascos en general y a ETA en particular para poder suplicar así una tregua". Explica que actúa de esta manera por el "odio hacia el ganador de las elecciones, Zapatero", algo que no hacé más que perjudicar a la democracia española, concluye.

Los problemas de Zapatero
Pero no todo son elogios para ZP, Dahms asegura que "un tercio de los empleados se enganchan a un contrato temporal tras otro; la inflación ha caído del paso ligero al trote; las inmobiliarias forran el país de cemento, mientras los precios de los pisos aumentan hasta alcanzar cifras inverosímiles; una titubeante política del agua no logra encontrar respuestas a los períodos de sequía extrema; la justicia trabaja con tal lentitud, que los ciudadanos acaban desesperados”.

Otro rotativo británico, Financial Times, publica también un análisis sobre la economía española. En él, Pauline Skypala analiza los resultados del comercio exterior de España e Italia y destaca que los agrupos inversores de ambos países "desarrollan mejor su actividad en los mercados internacionales que en sus propios mercados domésticos y revalorizan invirtiendo en compañías más importantes. Los mejores resultados los han logrado las filiales de grandes grupos bancarios. En España, solamente cinco de las 66 empresas analizadas se encuentran en la tabla de clasificación superior, pero cuatro de ellas están entre las diez más importantes de España”.

El fin de un ciclo económico

Felipe Alegría


Zapatero acaba de presentar en la Bolsa, ante lo más granado del capital financiero, su primer Informe Económico anual. Ha explicado a los dueños del capital que todo va bien: que 2006 ha sido “el mejor año económico de la democracia” (el de mayores beneficios empresariales) y que el “ciclo de bonanza” se prolongará al menos dos años más.

A estos felices augurios de Zapatero, se añaden los del FMI y la UE. Aunque éstos deben reconocer que la crisis inmobiliaria de EEUU está yendo más lejos de lo deseado. Por otra parte, la tranquilidad que quieren transmitir tampoco encaja con las predicciones de personajes como Greenspan, ex Presidente de la Reserva Federal, que ha anticipado una recesión en EEUU para finales de año, con todo lo que ello podría significar mundialmente.

LA “PROSPERIDAD” ESPAÑOLA

Antes de aventurar el futuro económico, conviene arrojar luz sobre la “prosperidad” española, que dura ya 14 años. Una de sus bases es el expolio que las principales multinacionales españolas practican en América Latina, de donde extraen hasta un tercio de sus beneficios.

Pero la “prosperidad” no se explica sin tener en cuenta la incorporación masiva de la inmigración al mercado laboral. Hoy, más del 10% de la clase trabajadora española es inmigrante. Esta incorporación se ha realizado en la última década, en condiciones de extrema precariedad, bajos salarios y alta siniestralidad (la cuarta parte de los muertos). El capital ha utilizado la inmigración para presionar a la baja salarios y condiciones de trabajo.

Por eso, otra de las bases de la “prosperidad” es la generalización de la precariedad a la juventud trabajadora y a crecientes sectores adultos nativos. Este proceso ha ido acompañado de la implantación de la doble escala salarial, mayor flexibilidad... A finales de 2006, el 70% de los menores de 30 años tenía contrato temporal y la tasa oficial de temporalidad era 33’8% (seis millones).

El resultado es que el actual salario real (descontada la inflación) es el mismo que en 1997. Once millones de trabajadores, el 55%, ganan menos de 1.000 euros al mes y desde el año 1999, los salarios han perdido -en favor de los beneficios- más de tres puntos en el reparto de la Renta Nacional. Más de un punto de esta pérdida va a cargo del gobierno Zapatero.

Por supuesto, estos retrocesos no se entienden sin la complicidad de las burocracias de CCOO y UGT, que han pactado sucesivas contrarreformas laborales, han impuesto año tras año la “moderación salarial” y ahogado la resistencia obrera.

UNA ENORME BURBUJA INMOBILIARIA

Una de las piezas centrales del “crecimiento” ha sido el endeudamiento hipotecario masivo de empresas y familias, que ha alimentado una enorme burbuja especulativa, que ha “tirado” de la economía y se ha convertido en una maquinaria gigantesca de transferencia de renta de los sectores populares al capital financiero.

Entre 1997 y 2006 los precios de la vivienda casi se han triplicado, mientras el IPC se incrementaba en un 30%. La OCDE habla de una sobrevaloración del 30% en el valor de las viviendas. Tras años de construcción desorbitada, España cuenta con la mayor proporción de viviendas por habitante de toda Europa y es, a la vez, quien cuenta con más pisos vacíos (tres millones). El Relator Especial de la ONU ha descrito el problema de la vivienda en España como “el más grave de Europa y uno de los mayores del mundo”.

El endeudamiento ha alcanzado los 750.000 millones de euros: más que la Renta Nacional Disponible. Tres cuartas partes son hipotecas, que han crecido aceleradamente estos últimos años. Este endeudamiento tiene acogotado a un importante sector de trabajadores, cuyas familias deben dedicar más del 42% de sus ingresos a la hipoteca. Mientras tanto, el 25% de la población no tiene acceso a la vivienda.

SEÑALES DE FIN DE CICLO

Los “expertos” dicen: tranquilidad, habrá un “aterrizaje suave” de la burbuja inmobiliaria. Pero las principales señales apuntan a una fuerte caída del mercado inmobiliario y, con ello, al final del ciclo de “prosperidad”. El momento y la intensidad de la caída estarán influenciadas por la marcha y los efectos de la crisis inmobiliaria de EEUU.

El año pasado la construcción seguía a pleno rendimiento (800.000 nuevas viviendas), aunque ya era visible la desaceleración del sector. Los precios de la vivienda todavía siguen subiendo, pero cada vez con menos fuelle. En el 2006 la subida fue del 9,1%, cuatro puntos menos que en 2005 y para 2007 se prevé un 5,5%. La vivienda como “inversión” resulta cada vez menos atractiva. Las transacciones han comenzado a disminuir sensiblemente y cuesta cada vez más vender las viviendas. El presidente de las Cajas ha declarado que a partir de 2008 habrá un “crecimiento negativo” de la construcción.

Llevamos ya 15 meses consecutivos de subidas de los tipos de interés, que están disparando los gastos hipotecarios. En 2006 el tipo de interés subió un 1,13%, lo que representa un aumento de las cuotas del 14%. El Banco Central Europeo ha anunciado más subidas. Solbes dice que “el umbral de dolor de las familias españolas puede ser muy alto”, pero hay un sector de economías familiares al límite de su capacidad de pago. En realidad, la morosidad ha tenido un fuerte incremento en 2006 y ha comenzado a crear alarma en los bancos.

El dinero especulativo (para algunas fuentes, el 50% de las compras de viviendas tenía este carácter) ha dejado de manar. El flujo de dinero extranjero disminuye. Entidades como La Caixa y el Banco de Sabadell han vendido sus sociedades inmobiliarias y las grandes constructoras no reinvierten los beneficios en su sector, sino en el energético y el bancario.

La apertura en los próximos tiempos de una crisis inmobiliaria en España tendrá graves efectos. El sector de la construcción representa el 13% del PIB y ocupa a 2,5 millones de trabajadores (una buena parte inmigrantes y, de estos, 400.000 sumergidos). La mayoría del empleo creado en 2006 corresponde a la construcción. La crisis de ésta tendrá un primer efecto en la pérdida de varios cientos de miles de empleos en el sector, mayoritariamente inmigrantes.

La crisis de ventas significará que los promotores inmobiliarios más comprometidos no puedan hacer frente a sus deudas con los bancos. Una de las inmobiliarias más admiradas, Astroc, acaba de perder 1300 millones en un solo día en Bolsa, el 43% del valor de sus acciones. Los bancos ya han comenzado a endurecer los préstamos. Y habrá que añadir la caída de la producción en los sectores productivos vinculados a la construcción, y una caída del consumo.

El futuro que se dibuja es de recesión, sin que se pueda descartar una caída en picado del mercado inmobiliario que, si sucediera, daría paso a una grave crisis financiera y económica. Es lo que le ocurrió en Japón en 1989, con una caída del 30% en los precios inmobiliarios, quiebras bancarias por una enorme suma de préstamos incobrables y la entrada en una situación recesiva que ha dejado postrado al capitalismo japonés más de 15 años.

A principio de los años noventa los propietarios de vivienda se encontraron de sopetón a las puertas de una crisis inmobiliaria que ni los más señeros expertos habían advertido. Una década y media más tarde la historia vuelve a repetirse con una vis más bursátil.
Dicha debacle de los noventa provocó los primeros descensos en el valor de los inmuebles registrados en la España moderna y democrática. En esta ocasión el primer aviso a navegantes se ha producido en las empresas cotizadas en bolsa, ya que los datos sobre los precios de los pisos publicados hasta ahora habían mostrado un aterrizaje suave. Los expertos creen que el actual ciclo, vigente desde 1997, está agotado y que comienzan nuevos tiempos para las empresas vinculadas al sector.
Los datos publicados hace dos semanas por el Ministerio de Vivienda sobre la evolución del valor de los pisos en el primer trimestre de 2007 ha servido como pistoletazo de salida para dar por finiquitada casi definitivamente la tan manoseada burbuja inmobiliaria. El informe del departamento que encabeza María Antonia Trujillo constata un aumento de precios del 7,2%, el más bajo desde 1999, y confirma el estancamiento e incluso el descenso de precios en diversas zonas del país.
Pero el gran revulsivo para este mercado, verdadera locomotora de la economía española en la última década y que ha deslumbrado a los inversores de toda Europa, se produjo el martes 27 de abril. El detonante, el desplome de la inmobiliaria revelación Astroc, que cogió también por sorpresa a la mayoría de las casas de análisis y que ha abierto desde entonces una brecha de alcance aún desconocido para los inversores y para el conjunto del mercado.
Desde ese martes negro para la bolsa española las correcciones se han agolpado con gran virulencia. Astroc ha perdido un 69%, aunque la escabechina ha llegado también a sus colegas Urbas (-26%), Montebalito (-22%), Cleop (-16%) o Fadesa (-12%), por poner sólo algunos ejemplos. Incluso los valores que forman parte del Ibex 35 han sufrido en su cotización la pérdida de confianza en el sector del ladrillo. FCC, la constructora que preside Esther Koplowitz, ha perdido un 10% de su valor, mientras que Inmocaral, la segunda inmobiliaria del país tras Metrovacesa, ha cedido el 15%.
Jaume Puig, presidente de Gaesco Gestión, subraya que existen hedge funds “apretando”, es decir, poniendo papel sobre el tapete y tirando hacia abajo los precios de los valores del sector del ladrillo. “Hay carencia de inversor fundamental, hace tiempo que está fuera”, a lo que se añade que sólo cabe lugar “al seguidor de tendencia” o el especulador. Los expertos de Banif, por su parte, estiman que las correcciones de los valores del sector “no deben sorprendernos teniendo en cuenta la verticalidad de la subida previa”. Según los cálculos de esta entidad financiera, la revalorización media de las inmobiliarias cotizadas en el mercado español “fue del 143% en 2006, cuatro veces superior a la experimentada por el índice General de la Bolsa de Madrid”.
Aunque el súbito giro en la cotización de estas empresas ha generado un cierto debate entre los que consideran que se trata de un “pinchazo” en toda regla y los que estiman que es una tormenta correctora pasajera, el sentir del sector es que la debacle bursátil es la punta del iceberg de un mal que afecta al sector y que ya ha marcado un antes y un después en este boyante mercado.
Según los analistas consultados por INVERTIA, el terremoto bursatil de las últimas semanas es un arrastre generado por el descalabro de Astroc que en ningún caso acabará en crack de estas compañías. Advierten que esta corrección “se veía venir” por la gran sobrevaloración de la mayoría de los valores, entre ellos algunos de escasa capitalización como Urbas o Montebalito y no descartan que a medio plazo contagie a otros mercados como la banca.
También culpan de la pérdida de confianza en el sector a la subida de tipos desde 2006 y a la ralentización del valor de la vivienda en los últimos dos trimestres. No en vano, en el último año el índice hipotecario al que están referenciados gran parte de las hipotecas de los españoles ha subido un punto y medio (cerró febrero en el 4,25%) y amenaza con superar el 4,5% antes de que finalice el año.
Algunos prestigiosos medios internacionales de la talla del “Financial Times” no tienen duda de que el mercado inmobiliario español muestra "todos los signos de una burbuja a punto de estallar" y el contagio de este cambio de tendencia al sector europeo dependerá de si se extiende el "pánico de los inversores", según recogía el artículo de opinión "Lex Column" del diario británico.
También hay espertos que hablan de un adelanto en bolsa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Para Jesús Fernández, analista de la casa Finantia, las compañías del ladrillo están pagando sus vertiginosas subidas con “brutales caídas”. Para el experto, el desplome de Astroc ha sido el pistoletazo de salida a una crisis del sector con insospechadas consecuencias para valores achicharrados por una especulación desmesurada. Fernández recuerda el caso de Terra, que llegó a valer más que BBVA. “Se ha pagado humo a precio de hecho”, resume.
Antonio Guinea, responsable de Corporate Finance de Aguirre Newman, comparte este punto de vista y subraya que el descalabro se debe al pánico por el caso de Astroc. “Lo que ha pasado se veía venir. Yo no entendía cómo era posible que una compañía como esta, que cotiza por encima de los 8.000 millones de euros pudiera tener un capital flotante por debajo del 20%”. Guinea asegura que era lógico que el derrumbe de Astroc acabara extendiéndose al resto de las inmobiliarias y a otros sectores afines “ya que todo el mundo sabe que ciertos valores pequeños como Montebalito o Urbas, y la bolsa en general, que ha sobrepasado los 15.000, está totalmente sobrevalorada”.
De hecho, a este experto la situación de estos últimos meses le recuerda al año 2.000 cuando la euforia corporativa disparó las compras y las primas pagadas y todo ello repercutió en un boom bursátil, que luego tuvo graves consecuencias.
A estos factores se añade, según el responsable de Aguirre Newman, la desaceleración de la vivienda pese a que el trasfondo del mercado sigue siendo robusto.
Para Josep Monsó, experto de la casa Gaesco Bolsa, “no es ninguna sorpresa” el derrumbe de los valores inmobiliarios. “La mayoría cotiza por encima de su valor neto contable (NAV). Cuesta más comprarlas en bolsa que ir y adquirir directamente del parque inmobiliario”. Para Monsó, estamos en un ciclo de tipos al alza que está encareciendo mes a mes las hipotecas, lo que puede poner en aprietos al sector.
Según Josep Monsó, una cosa es el sector inmobiliario y otra el resto de la bolsa. Para el experto aún existen valores baratos, “se pueden comprar blue chips sin mirar”. Aunque en este caso hay que andar con pies de plomo, ya que el crecimiento de la economía española ha dependido de la construcción en una importante parte, por lo que el efecto arrastre no se puede descartar, según el experto de la firma Gaesco. “La disminución de la riqueza de la gente puede tener impacto en la economía”.
Por otro lado, según la web inmobiliaria Idealista.com, la debacle bursátil de los valores inmobiliarios lo único que ha hecho es aflorar y oficializar la desaceleración que vive el mercado inmobiliario desde el año 2005 y por tanto significa un ajuste de las expectativas existentes sobre estas compañías. En opinión de estos expertos las grandes expectativas generadas en los últimos años en el sector por la fiebre de fusiones y adquisiciones se están moderando por el desplome de empresas como Astroc y está devolviendo a estas empresas a la media de su valor. Los responsables de esta web inmobiliaria estiman que no hay motivos para creer que se avecina ningún crash en el valor de la vivienda y reiteran su previsión de que los pisos suban este año entre el 2 y el 5%.
¿Momento de buscar gangas?
Por su parte, de acuerdo con el director general de Capital Markets de CB Richard Ellis, Adolfo Ramírez-Escudero, aún faltan elementos de juicio para sacar conclusiones del desplome inmobiliario de hoy porque ha sucedido todo muy rápido. En cualquier caso, matiza que el caso de la pérdida de confianza en Astroc “es muy específico, de origen posiblemente interno de la compañía, que no tendría porqué aplicarse al resto del sector que cotiza en bolsa”. Por ello, estima que el efecto arrastre que está teniendo en otras compañías por la inquietud y la volatilidad generada “no me preocupa”. Agrega que “estoy seguro que la cotización de estas empresas corregirá al alza, con lo que creo que puede ser buen momento para tomar en algunos valores de gran recorrido alcista como Sacyr”.
Muy alejada de esta visión se encuentra la del analista Alberto Espelosín, de Ibercaja Gestión, que calificó a Bloomberg la situación como el “estallido de la burbuja inmobiliaria” y añade que también los bancos se pueden ver arrastrados por esta mala coyuntura inmobiliaria.
En este sentido, Javier Ruiz-Capillas, analista de ING, recuerda también a Bloomberg que “el boom bursátil de estos valores estaba totamente injustificado y se debía en muchos casos a la baja liquidez de algunas compañías y a la participación de grandes empresarios del sector". En su informe de hoy, este experto asegura que "la crisis ya está aquí y el riesgo se está trasladando a las compañias inmobiliarias, despues a la constructoras y finalmente a los bancos".
El Gobierno lo ve como una mera corrección
El Gobierno ha salido al paso para restar importancia al desplome. En concreto, ha atribuido la bajada generalizada de las compañías inmobiliarias a un "proceso de corrección" de los títulos de estas empresas, "después de haber alcanzado máximos históricos en jornadas anteriores".
A juicio del Gobierno, "lo que se está produciendo es un reajuste de las cotizaciones después de que en los últimos meses varios valores hayan experimentado fuertes alzas que les han llevado a cotizar muy por encima de su valor, como han asegurado los expertos". Nubarrones sobre el sector
Sin embargo, la pérdida de fuelle en el sector inmobiliario se percibe desde hace meses a nivel de la calle entre los compradores y vendedores de inmuebles de segunda mano. Las agencias inmobiliarias y las compañías especializadas en la compra venta por internet ya habían dado la voz de alarma sobre la guerra de precios desatada en este mercado con motivo de la ralentización en los plazos de venta de los pisos por el fuerte aumento del precio alcanzado en los últimos años y por el aumento de tipos de interés.
Hace unos días, el presidente del salón inmobiliario Construmat, Bruno Figueras, reconoció que el sector inmobiliario y de la construcción "vive un momento de cambio de ciclo", que se ha reflejado en la evolución de determinados valores en bolsa. "Hay un cambio de tendencia evidente y claro. Y personalmente espero que el desenfreno que ha pasado el sector acabe, pero de una manera suave", subrayó Figueras, presidente además de la promotora Habitat, en la presentación de este certamen que organiza Fira de Barcelona. Para Figueras, "este cambio de tendencia está afectando más a las segundas residencias y a los pisos de segunda mano y menos a la promoción de primera vivienda, que personalmente espero que siga creciendo, pero menos, alrededor de un 7% este año en el conjunto de España".

La burbuja inmobiliaria

Sergio Brosa


En cierta ocasión en la que un fabricante de yogures tuvo que incrementar el precio de venta por los incrementos habidos en la materia prima y en los gastos de transporte que ha de mantener además la cadena de frío y conforma un componente significativo de los costes de un yogur, se resistía al necesario incremento por la negativa repercusión en la venta que iba a tener. La solución fue simple; como el huevo de Colón: a los vasitos de yogur se les elevaría unos milímetros el fondo, con buen cuidado de dejar intacto su aspecto exterior e idénticas dimensiones. El resultado fue una menor cabida de yogur en cada vasito y un incremento menor del precio del que inicialmente se veía insoslayable, con lo que se consiguió el objetivo.



Hace algo más de seis meses, los pisos que se construían en Barcelona eran, de media, un 4% más pequeños que los que se habían construido hasta entonces, cuando el precio de una vivienda de 75 metros cuadrados era ya de 618.000 euros. Lo que entrecruzando esos datos con los del semestre anterior, resultaba que el metro cuadrado de piso se había encarecido el 25,5%. La solución es la misma del caso del yogur: menos contenido –metros cuadrados– y moderado incremento del precio.

Y en efecto, el precio de los pisos parece contenerse, pero el metro cuadrado construido seguía subiendo de forma imparable.

Comentábamos en nuestra columna del 16-IV-2007 en referencia a la retracción del mercado al detall en los EE.UU., debida a una serie de factores y, entre ellos la vivienda que hace dos meses empezó a dar síntomas de ralentización y hace tres semanas se produjo un frenazo en Florida que aquí, en Europa y particularmente en nuestro país, parecía que la cosa no fuera con nosotros. Pero el miércoles de la semana pasada, se dispararon todas las alarmas en las bolsas españolas y, aunque “nadie haya resultado perjudicado” pues aún no lo ha reconocido ninguno, lo cierto es que una caída del 60% entre enero y el 25 de abril de 2007 en la cotización de las acciones de ASTROC, no puede dejar incólume a nadie, pues había más de un tenedor de acciones de la constructora.

Y cayeron también las cotizaciones de METROVACESA 30,34% en el mismo período; FADESA 21,76% INMOCARAL 14,31% y SACYR 10,02%.

No sé si habrá estallado la burbuja inmobiliaria, pero desde luego, está severamente perjudicada.

El Presidente de la Asociación de Promotores de Barcelona, Enric Reina, le decía el jueves en televisión a su entrevistador, Josep Cuní que no hay tal burbuja inmobiliaria, pues una burbuja es algo que cuando estalla no queda nada y en el caso del inmobiliario siempre quedarán las construcciones empezadas y los pisos terminados. Puede que sea una forma de verlo para quitar hierro al asunto. De todas formas, trasladar a la realidad material un sentido figurado, como el de la burbuja, a no dudar convierte la explicación en un sinsentido, aunque es claramente una poco afortunada evasiva para ignorar la situación real.

En España venía sin embargo, produciéndose un aviso a navegantes, no registrado en los medios como tal, pero que resultaba muy significativo, a poco observador que se fuera de la realidad constructora.

Las grandes constructoras se han involucrado en las opas más significativas de estos últimos meses; eso sí ha sido notorio, aunque no el motivo de ello. A qué viene que invirtieran mareantes cantidades de millones de euros en adquirir grandes participaciones accionariales en empresas de servicios públicos, tales como electricidad.

Estas constructoras distinguen entre “construcción” y “edificación”; la construcción es la obra pública: autopistas, autovías, líneas férreas, aeropuertos, etc., núcleo de su actividad empresarial o core business. Mientras que la edificación, menos importante en volumen de negocio en tales empresas, es la construcción de viviendas. Dadas las actuales circunstancias del mercado, están desviando inversión de la edificación al servicio público, de resultado mucho menos espectacular, pero más seguro y sostenible, en el sentido de mantener su alza en el tiempo y no, forzosamente, en su moderna acepción ecológica.

Si los grandes se salen de los pisos es que algo pasa. Y grandes son también La Caixa o el Banco de Sabadell Atlántico; ambas entidades, con pocos meses de diferencia se han desprendido de sus empresas inmobiliarias: Inmobiliaria Colonial y Landscape respectivamente. Y uno de ellos estará de suerte si no ha de recomprar su antigua inmobiliaria.

La prensa internacional ha dado por hecho que la burbuja inmobiliaria ha estallado en España. Puede que no sepa lo que pasa en nuestro país, pero muchos periódicos extranjeros han coincidido, al referirse al derrumbe de cierto sector bursátil en el que se inscriben las promotoras inmobiliarias, calificándolo de esa forma.

¿Pero va a dejarse de vender pisos? ¿Se han construido más de la cuenta? ¿Va frenarse la construcción o tan sólo va a dejar de crecer? ¿Qué va a pasar con todos los obreros de la construcción? ¿De qué nacionalidades son? ¿Dónde van a ser absorbidos?

Dada la facilidad y voluntad de los españoles de hipotecarse, seguirán vendiéndose pisos. Hay muchos jóvenes y no tan jóvenes en condiciones de hipotecarse. Las actuales hipotecas son ahora a cuarenta años o más y los hijos se comprometen a seguir pagando las cuotas si los padres no pudieran hacerlo. Los intereses rondan la parte baja del 5% o no llegan, cuando no hace tanto las hipotecas tenían un interés del 15% y un plazo máximo de diez años. Cuando en 1999 entró el euro, se disparó la compra de viviendas, el consumo y con él la inflación también. Por qué conformarse con alquilar una vivienda si por no tanto más puede uno adquirirla en propiedad con tales condiciones financieras. La economía crece y el crédito al consumo con ella, pues hacer una ampliación de hipoteca para la adquisición de un coche es crédito al consumo y no crédito vivienda.

En cualquiera de los casos, hay dos elementos claramente diferenciados en la crisis ASCROT: El primer elemento lo conforma la disociación entre el valor de las empresas y su cotización en bolsa. O dicho de otra forma: lo que vale la empresa y lo que se pague por ella. El segundo elemento es la situación del sector inmobiliario y su inmediato futuro.

Por un lado, quienes hubieren adquiridos acciones de sociedades inmobiliarias por un precio muy por encima de su valor real, es de suponer que habrían hecho previamente sus cuentas. Aunque parece claro que el mercado los está poniendo en su sitio, pues las empresas no hipermultiplican su valor en un ejercicio fiscal en la forma en que lo hizo ASCROT, de manera sostenible, salvo que en la excavación para los cimientos de un edificio hubiesen encontrado una mina de oro.

Y por otro lado, los pisos se seguirán vendiendo; tal vez a un ritmo menos frenético que hasta la fecha, pero se venderán. Y puede que también no suba más el precio de los que están ya construidos, pero es de suponer que la población, entendida como crecimiento demográfico, seguirá precisando una vivienda. Para algunos, fue bonito mientras duró. Y para la mayoría, creo que se ha dado un severo correctivo al sector que ha de desembocar en una nueva situación de la oferta y la demanda. Veremos.

Enlace al articulo


El gran saqueo:

Cutandpaste de: http://www.marcvidal.cat/espanol/200...queo.html#more

Al parecer todo el mundo está de acuerdo que los ciclos económicos que bautizamos ayer como “ciclos de negocios”, son como un certificado que emite un mercado por el que, cada cierto tiempo, las fases financieras sufren un ajuste. En España, la cuestión ya no es si ese ajuste se va a producir o no, puesto que va a tener que hacerse: la cuestión es como y cuando va a suceder. Las respuestas son: de un modo inminente y con un pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De un momento a otro, y en contraposición a los números dorados de nuestra economía, todo el sistema productivo apoyado en el sector de patrimonios y de la construcción se va a derrumbar estrepitosamente. En el mismo instante que el paro se reduce, a la vez que la obra privada aumenta su velocidad de crecimiento y en pleno empacho de noticias económicas positivas, se producirá el ajuste anunciado. España viene creciendo enormemente en el último decenio pero tiene un gran déficit comercial y una competitividad exterior muy deteriorada. La mayoría de sociedades de capital riesgo europeas y algunas gestoras de crédito internacionales están decidiendo estos días no destinar tanto dinero a las empresas ibéricas, pues se les supone una solvencia cada vez menor. A medida que esto se generalice y sumada la contracción del sector inmobiliario, la economía española entrará en una inevitable recesión. Algunos analistas aseguran que las recesiones se pueden soportar, incluso las más duras, pues si la demanda interior desciende esta se puede equilibrar con la demanda externa. Tengo malas noticias. Ese equilibrio no se va a poder producir en España. Básicamente porque el sistema de convenios español está almidonado y ha perdido flexibilidad con respecto a nuestros competidores. Tampoco ayudará que el crecimiento de la productividad haya sido miserablemente bajo lo que no permitirá restituir la competitividad. Nuestra industria es incapaz de competir con las de bajo coste provenientes de la Europa central y oriental o de Asia. Por si estas razones pudieran parecer poco evidentes quedan tres más: las grandes inversiones en nuestro país se han realizado en bienes no comercializables (inmuebles), la pérdida de competitividad y el bajo desarrollo tecnológico en términos generales.

En esta Era de la avaricia, el horizonte se nos presenta oscuro. Durante tres o cuatro años pintarán bastos. Los españoles han saqueado su país, cuya realidad económica vive bajo un estado lisérgico permanente. Cuando se acaben los efectos de este tripi gigante la política y sus actores deberán de gestionar el enorme chasco. El sueño habrá acabado y el despertar será como una garrafa de agua helada. Ningún político es lo suficientemente suicida como para avisar de lo que se avecina puesto que sería como certificar su derrota electoral. ¿Quién va a votar a alguien que garantiza la mayor crisis económica de los últimos cincuenta años?

La burbuja inmobiliaria
Rubén Osuna

Es obvio que esto no podía durar. Ahora se discute sólo sobre la violencia del frenazo. Unos aseguran que todo será suave, pero otros pensamos que, con indicadores tan dislocados, hacer aterrizar este avión sin víctimas será un milagro. Estos días, con un retraso de meses, con el pánico bursátil "se hace oficial" que la burbuja inmobiliaria se acabó. Aquellos con acceso a información económica, y alguna capacidad para interpretarlo, lo sabían desde hace mucho. Los que tienen información privilegiada, aún antes. Ahora se "certifica", entre llamadas a la calma, lo que se veía venir. Los precios han empezado a descender, y hay ya exceso de oferta. El público se entera cuando el cadáver empieza a oler. Groucho Marx, que se arruinó en el crack de 1929, decía que la experiencia le enseñó que cuando hasta el ascensorista daba "soplos" había que salir corriendo de la Bolsa. Esa fase la vivimos hace ya meses.

La situación puede tener muy serias repercusiones para el crecimiento económico de España. La construcción aporta más al Producto Interior Bruto que la industria. El ritmo de construcción de viviendas es frenético incluso en estos momentos. La oferta de viviendas tarda en adaptarse a la demanda, y ésta se disparó hace casi diez años por diversos factores. El notable y rápido enriquecimiento de nuestro país, el acceso de las nutridas cohortes de los nacidos en los años 70 a la propiedad de su primera vivienda, la masiva llegada de inmigrantes y la caída de los tipos de interés, explican el súbito aumento de la demanda. La oferta de viviendas se adaptó con retraso, con el factor añadido de un racionamiento político de la oferta de suelo que ha disparado la corrupción, extendiéndola y aumentando su descaro. Los precios empezaron a dispararse, lo que alimentó la rentabilidad esperada de la inversión en "ladrillo", alimentando aún más la demanda. El sector de la construcción, casi siempre por detrás, se ha sobreexcitado. España, y su mercado inmobiliario en particular, se ha convertido en el mayor lavadero de dinero negro de Europa. Esto explica en parte que se pudiera sostener tanto tiempo el mayor déficit de la balanza por cuenta corriente de los países desarrollados.

El acelerón del sector de la construcción arrastró al resto de sectores, alimentando un crecimiento prolongado, a contracorriente de nuestro entorno. Cuesta acelerar la maquinaria, pero cuesta también pararla. Una vez iniciado el proceso de construcción de una promoción de viviendas, resulta más caro parar que acabar y vender como sea. Por tanto, a pesar de que ya existen viviendas nuevas acabadas y sin vender, este año y el próximo saldrán aún más al mercado. El problema no es tanto que el precio de las viviendas se hunda, sino las consecuencias que eso tendrá para el conjunto de la economía.

Es cierto que muchos españoles habitan una vivienda de la que son propietarios, y que harán todo lo posible por saldar sus deudas, aún a costa de grandes sacrificios (otra vez el consumo). Pero no es menos cierto que parte de la demanda ha sido puramente especulativa, o bien ha venido explicada por decisiones de ahorro a largo plazo.

Pero, por otro lado, parte del crecimiento español ha venido sostenido por la demanda de bienes de consumo, estimulada por el llamado "efecto riqueza". Los españoles propietarios de sus casas piensan que éstas han aumentando de valor en los últimos años, lo que induce una sensación subjetiva de enriquecimiento que estimula un mayor gasto en consumo. Este efecto riqueza se puede invertir si el precio de las viviendas cae, o si se extiende la sensación de que no son valores fácilmente vendibles.

Además, una parte importante de la población inmigrante ha encontrado empleo en el motor de nuestra economía: la construcción. Cuando este sector frene, las primeras víctimas del crecimiento del desempleo serán ellos. Muchos, como los españoles de nacimiento, han invertido sus ahorros en vivienda. El crecimiento de los tipos de interés (más aún en lo que queda de año) y el desempleo pueden empujar a muchos inmigrantes a volver a sus países de origen o, con suerte, a trasladarse a otros países de la Unión Europea. Esta salida de población supondría otro impacto negativo más en el mercado inmobiliario, y en el consumo. El sector de la construcción arrastrará a otros sectores, directa e indirectamente, y las consecuencias sobre el empleo y la demanda interna se multiplicarán.

A todo lo anterior habrá que añadir las dificultades de las entidades financieras para cobrar sus créditos, garantizados por el valor de unas propiedades que se desploma. La demanda externa tampoco nos va a salvar, y menos considerando el lento pero sostenido deterioro de nuestra competitividad.

Cualquiera que mirara con atención los indicadores macroeconómicos de los últimos años no podía menos que alarmarse. Una revisión de los tipos de interés o del tipo de cambio habrían bastado, en otras circunstancias, para forzar un ajuste. Pero esos instrumentos ya no están en nuestras manos. Por eso se ha retrasado tanto la aplicación de una terapia correctiva, que viene ahora de la mano del Banco Central Europeo (y no motivada por nuestra situación). Pero aún sin ella, es obvio que esto no podía durar. Ahora se discute sólo sobre la violencia del frenazo. Unos aseguran que todo será suave, pero otros pensamos que, con indicadores tan dislocados, hacer aterrizar este avión sin víctimas será un milagro. Es seguro que el año 2007 no será tan bueno (en la superficie) como el 2006, y que el 2008 será peor, pero es difícil predecir hasta qué punto. Pronto lo sabremos.